新浪房产2010/12/6 7:53:02
近日，住建部下达相关通知，规定境外人士只能在境内购买一套用于自住的住房，这也被称为外籍人士限购令。青岛作为沿海开放城市，根据市商务局发布的《青岛市“十二五”商务发展前景规划》，预计2015年在青岛工作和常住的外国人将达到20万人。记者对外籍人士在青岛的购房情况进行了调查，从1999年首次出现外籍人士购房到现在，已经有上万套房子被外籍人士买走，来自20多个国家和地区的外籍人士在青岛置业。不到两年的时间，外籍人士又新办了1000多个房产证，最牛的投资客一次便办了15个房产证。近两年 ，青岛有外销证的楼盘已经达到了90家，开发区和李沧区正成为外籍人士置业的热门区域。
A 记者调查
楼盘有外销证才可“外卖”90家楼盘具备资格
城阳区是韩国人、日本人在青岛的主要聚集区。在城阳区某楼盘从事房产营销工作的小陈，在楼盘年初开盘的时候曾接待韩国购房者 ，“当时来了三个人，其中有两名是韩国人，还有一名中国人。房子都看好了，价格也很满意，户型是套三户型 ，面积比较大。”小陈告诉记者 ，“但有政策规定，楼盘如果卖给外国人必须要有外销证。我们楼盘当时没有办理外销证，没法卖给韩国人。最后以他的中国朋友的名义买的。”
12月3日，记者采访了解到，这几年来，青岛具备外销证的楼盘已经达到了 90家。这些楼盘主要分布在城阳区、开发区、李沧区和崂山区。市南区随着新开楼盘的减少，申请外销证的楼盘也少了。而胶南也出现了外国人购房的情况，开始有楼盘申请外销证，即墨也有楼盘申请到了外销证。目前，莱西还没有楼盘申请外销证。据了解，楼盘申请外销证程序比较繁琐，而且并非所有楼盘都能通过申请，有些楼盘也可能由于种种原因，无法获得外销证。
“即使楼盘申请了外销证，也不可能以外销为主。现在国家对楼市进行调控，在青岛新添房产的外籍人士比前几年还是少了一些。”小陈向记者介绍说。
开发区最受外国人青睐崂山一月成交两套，买主是外籍人士
从1999年开始有外国人在青岛置业，城阳区一直是成交量最高的区域，一度形成了不少外国人聚居的小区，比如千禧龙国际村、天泰·韩国城等。而从2009年起，这样的局面开始发生改变，西海岸楼市的代表区域——开发区逐渐成了热点。这从开发区楼盘办理外销证的积极性便可以看出来。从2009年到现在，开发区办理外销证楼盘数已经超过了城阳区，而两区的开盘总量不相上下。
“早先时候，在韩资企业最集中的城阳区，聚居区悦华园，环境非常好，住户80%以上是韩国人，其余是日本人，房子都不租给中国人，小区门口挂着涉外商住小区的字样。随后产生了很多韩国人或中国朝鲜族人开的韩国料理、洗浴中心、健身房和酒吧。最多的时候 ，韩国人的数量甚至超过了 10万。”一位业内人士向记者介绍说，“后来，2008年经济危机，韩国人从青岛几乎是大撤离。这两年比较平稳了，城阳区热度也减了不少，而开发区随着桥隧效应的显现，很受外国人的青睐。之前的千禧龙花园就有不少外国人购买。外国人首选高品质楼盘。千禧龙花园一期住宅2003年5月开始入住，二期由5栋塔式高层海景公寓组成，建筑面积为9万余平方米；提高智能化配套标准，采用行业领先的成品化装修模式，实现环保居住。”
李沧区申请外销证的楼盘也在增多，崂山区也是如此。上个月的时候 ，崂山区成功成交了两套房子，买主都是外籍人士。其中一套还是二手房。“外国人买房子手续很麻烦，二手房所在小区也得有外销证，外籍人士需要准备的证明材料也很多。我们成交的那套在崂山区，属于自住需求。”太平洋房屋的杨先生告诉记者。
来自20多个国家的外籍人士在青置业
记者在采访中了解到，上世纪90年代亚洲金融危机以来，部分领受月救济金上万元的失业者迁居青岛开始异国创业，同时 ，中国经济腾飞又吸引了大量高素质的创业人员前来寻找商机，部分韩国企业也纷纷在青岛设立分部，这些都吸引着更多的韩国高学历人才与资金同步进入青岛。早在2000年，外国人主要集中的工作生活区域只是城阳区和市南区，随着近年经济的发展，李沧区、崂山区的外国人也逐渐增加，尤其是开发区，本来是外国人投资置业相对排斥的区域，如今也居住着很多外国人士。很多开发商都主动邀请韩国分销商开辟韩国人市场。当时最著名的有韩国代理商席光春，像泛海名人广场、翰林苑、千禧龙花园、千禧龙国际村等高档社区面向韩国人销售的部分都是由他做的代理。2008年之前每年可以成交200套左右。
目前除了韩国、日本、美国几个国家，澳大利亚、加拿大、英国、法国、德国、意大利等国家的外籍人士也在青岛置业，非洲等发展中地区的外籍人士也多了起来，相对来说，阿拉伯国家和地区的外籍人士还是非常少的。据了解，目前有 20多个国家和地区的外籍人士在青岛置业。
拿韩国人来说。在韩国由于土地稀缺，居民住宅多以多层或高层公寓为主，对建筑形态的选择意向比较吻合韩国人这种思维定势，因此他们选择电梯公寓，认为方便、安全、视野开阔。韩国家庭没有“计划生育”的限制，通常有 2~3个孩子，家庭人口多，自然对房屋的居住面积需求较大，对房屋的功能划分要求也十分严格，不仅要“动静分离”，还要实现“家政劳作与生活享受”的分离 、“客用通道与清洁通道”的分离等。
◎新闻背景
外国人现在只能买1套房
近日，住建部与国家外汇局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。文件要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节。而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，按照新规定，今后，外国人在青岛只能购买一套房。岛城楼市专家张百忍(博客)表示，这算是外籍人士限购令，但对整个青岛楼市的影响微乎其微，外籍人士购房比例非常低。
购房数据
1000
不到两年，外籍人士新办1000多个房产证
早在2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即业内所说的“限外令”。其中规定：在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。也就是说，境外人士如果想要在青岛买房，至少要符合3个标准：在中国内地居住满一年，除想要购买的房屋外在中国内地没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。
即使出台了“限外令”，这一年半以来，在青岛购房的外籍人士仍然非常多。从2009年到现在，到底有多少套房子被外籍人士买走了？这个数据无法统计。有这样一个细节：外籍人士相中房源，交了房款与开发商签订了购房合同，等新房交房后，正常入住。中国人会在第一时间办理房产证，有房产证在手，心里踏实。而外籍人士办理房产证需要的材料很多，需要填写真实姓名等。有知情人士告诉记者，很多已经购房的外籍人士都没有及时办理房产证。现在到相关部门办理房产证的外籍人士，有些甚至是在2003年买的房子。外籍人士办理房产证一般有几种情况：出售房子，需要房产证；回国；工作调动。
最新数据显示，从去年到现在，不到两年的时间里，外籍人士新办理了1000多个房产证。知情人士透露，这两年外籍人士的购买套数远远高于这个数据。值得注意的是，这 1000多个房产证，一半以上都是韩国人的。
15
最牛投资客一次办15个房产证
从1999年开始，外籍人士便开始在青岛购房了，已经有11个年头了。这期间，平均每年大约得给外籍人士办理五六百个房产证，算下来光办理的房产证也有6000多张了。这个数字只是其中的一部分 ，知情人士透露 ，至少有上万套房子被外籍人士买走了。这些房子中，大约有一半至今没有办理房产证 ，但所有者是外籍人士，可以随时办理房产证。
太平洋房屋的一位工作人员告诉记者，外国人到店里登记房源，等购房者看好房子后，有些才开始办理繁琐的手续，平时他们都是居住，省下这些手续。等到出售的时候，才开始办理。这方面与中国人确实不同。
2006年之前，对于外籍人士的购房限制还是比较松的。只要资金充裕，外籍人士可以购买很多套房子。
2005年前后，青岛房价上涨还是很稳定的，这让部分外籍人士尝到了投资的甜头。
一方面，在青岛租房住，高档小区的租金还是很高的，如果选择住酒店，年租金能达到六位数。当时的青岛房价，尤其是郊区还是很便宜的，城阳区一平方米才几千块钱，一套房子几十万便可以搞定。这期间，不少外籍人士选择了自己买房，尤其是韩国人。即便将来回国，也可以把房子卖掉或者转租给其他韩国人。“当时曾有人一次买好几套，自己住一套，还对外出租，效益还挺好。”林宪周介绍说。
记者了解到，目前的最高纪录是，外籍人士一次办理 15个房产证 ，是公寓。
B 探访外国人居住小区
来自7个国家，80% 都是外国人
12月4日上午，记者来到了位于城阳区的天泰城，这是目前外国人在青岛居住的最大小区。天泰城巴塞罗那小区，建筑面积约22万平方米，容积率0.75，绿化率45%，也是青岛最大的全装修社区。巴塞罗那区共有55个楼座，1269户，目前有来自韩国、日本、加拿大、澳大利亚、美国等7个国家和地区的居民入住。天泰韩国城总建筑面积10.45万平方米 ，可入住家庭870户，人口达2500人；天泰汉城区建筑面积约为45000平米 ，共328户，以小高层、高层为主，户型有两室两厅、三室两厅、四室两厅等，面积也从108平方米到220平方米不等。其装修风格定位于以高舒适度为目标的韩式风格。目前外国人占了大约80%。
据了解，天泰新罗园是天泰城五期。新罗园项目总占地面积41530平方米；总建筑面积82000平方米(地上75000平方米)；容积率1.8；绿化率36% 。目的是打造青岛的国际化居住区，纯韩式的户型及装修。天泰新罗园共11栋楼，为9~ 13层的薄板式小高层住宅。共587套，一期共145套。整个小区为封闭小区，组团之间不封闭，高标准韩式精装修房屋。
韩国房价高不稳定，在青岛买合算
在天泰城韩国城小区内，记者采访到了韩国人车正国(化名)。车先生是2005年在天泰城买的房子，当时价格才4000元/平方米左右，他买了一套130多平方米的，还是精装修，总价50多万元人民币，比韩国房价要低很多。据了解，受金融危机影响，近两年韩国首尔房价虽然有所回落，但与韩国人的收入水平相比仍然偏高。韩国国民银行今年9月5日发布的“年收入对比住房价格比率(PIR)”显示，首尔地区平均每套房价格为4.5亿韩元，是市民平均年收入的11.7倍。这意味着，首尔市民全年一分钱不花地储蓄，也需要赚11.7年才能买得起一套房子。在首尔偏远处买一套100平方米的公寓房需要5亿韩元(约合295万人民币)，市区和中心区则要7亿~8亿韩元。在首尔的黄金住宅区江南一带，一套豪华3居室住房标价1100万人民币以上，普通的公寓楼每平方米至少要5万~6万元人民币。
另外，11月16日韩国房产信息调查报告显示，11月以来的平均住房价格为每 3.3平方米963万韩元，与去年同期的1075万韩元相比下滑了 10.4% 。与之相比，青岛市房价这几年却一直很稳定，处于上升阶段。车先生告诉记者，他这套房子如今价格在6000元/平方米以上。
中介会多国语言，户型都是外国风格
在天泰城社区，记者看到周边所有的饭店、超市都标注着韩语提示，甚至连草丛中的“请勿踩踏”字样也带着韩语。在附近的一个房产中介，所有房源均通过韩语表达，包括户型、面积、价格等。记者看到，中介内的看房协议也是两种语言，汉语和韩语。在这家中介，三名工作人员正在用韩语交流，难道这是一家韩国中介？中介一位工作人员告诉记者，是中国人开的，在城阳有十几家分店。“我们店是两年前开的，我们平时都学韩语，英语也会。”记者了解到，这家中介里的房源几乎全是天泰城社区的房源 ，部分房东为外国人。“有的外国人已经回国了，房源由我们代卖，这些房源很多都是外国人在出售，但现在看，买家大多为中国人。”
记者看到，大多数房源的户型面积都很大，超过100平方米，高的甚至有200多平方米 。工作人员介绍说，外国人大多喜欢大户型的房屋。另外，在采访中记者发现，社区周边的中介收取中介费的方式也有所不同。在市区，中介服务费都是由买房者来出，而在这里，中介费由房东和购房者一起出，双方各出总房款的1%。
外国人抛售，价格便宜上千元
在房屋中介记者看到，一套面积112平方米的房源价格是68万元，单价仅6000多元。即使是小户型房源，价格也仅维持在6500元/平方米左右。记者采访周边三家中介了解到，目前社区内在售房源非常多，价格都很稳定，6000~7000元/平方米，多层价格高点，高层也差一些。如今的市场上，外籍人士购房人数要少于出售人数。也就是说不少外国人在卖房子，而买房子的属于少数。值得注意的是，单价6000多元，还是精装修，封闭式管理，这比周边价格要低1000元左右。
“2009年青岛房价一直很高，而韩元却出现贬值的情况，连一向大手大脚的外国投资者也望而却步了。2008年以前，外国人在青岛购房一买就是好几套，尤其是韩国人。这种现象从2009年基本就没有了，越来越多的外国人开始选择租房居住。”业内人士林宪周向记者介绍说，“加上今年国家出台的楼市调控政策，外国投资客基本上消失了。高房价也打击了他们在青岛的投资热情。现在在二手房市场上，很多外国人选择租房。青岛房租市场更加稳定，房租上涨不大。现在外国人买房子，一是买了自用几年，二是等房子升值后再卖出从中获利。”
(转载自：城市信报 )