开发商普遍看空四季度，地产巨头加快并购
记者 孙韶华 王涛/北京报道
一个月内，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，私募股权房地产基金崛起，并购交易活跃。
来自清科的数据显示，2010年第三季度，共有5支基金投资房地产；前三季度，房地产行业共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍。业内分析，接连出台的政策调整和第二轮加息的预期，让开发商普遍看空四季度。伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企有资金链断裂的可能，这也将大大加速房地产行业的整合。
伏笔 新一轮加息预期冲击房企资金链最后防线
距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，央行两调存准、一次加息，调控通货膨胀的决心非常大。有分析指出，这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫，也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整，也牵动了房地产行业的敏感神经，似有牵一发而动全身之势。
对此，中广信地产认为，这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道，抑制流动性过剩，同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”，对于楼市的影响也可谓雪上加霜，进一步挤压楼市的资金，再次浇灭购房者的热情。
清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。
2010年4月中旬以来，国家连续出台了严厉的房地产新政，包括差别化住房信贷政策、“国十条”、“9·29新政”、“限购令”等等，居高不下的房价在“调控组合拳”下挣扎。在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道变得越来越狭窄。从4月以来，IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。而加息则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。
“加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。”徐卫卿说。
据清科观察，如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球金融风暴的影响，资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。
中广信地产也认为，货币政策将步入紧缩通道，这对投资者尤其是房地产投资、投机者的信心将产生一定影响。房产投资受到一定的抑制后，投资性需求就会大大减少。对于开发商而言，也势必要重新调整策略和方向，拿出具体的措施来应对市场的风云变幻。
转折 私募股权房地产基金崛起
在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。
进入四季度，受限于信贷紧缩、股市融资难度陡增等不利影响，房地产企业再度集中向信托展开融资。根据中国信托业协会公布的数据显示，今年前三季度我国信托公司投向房地产行业的资金近2200亿元，环比增加57%。
根据清科研究中心数据显示，2010年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，与二季度相比，三季度可投资于房地产领域的基金占比提升，共有5支基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918.00万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。
房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一，根据清科研究中心数据显示，2010年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。
美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》记者表示，从去年调控以来，一些大型企业集团就开始逐渐剥离房地产业务，于是，很多以房地产开发为主营业务的企业会通过股权交易、收购等方式接手。对于前者来说，多数上市公司普遍看空房地产板块，剥离房地产业务会对公司评级和股价产生一定的积极影响。对于后者来说，这种并购有利于优化整合原有土地、项目等资源，加强自身的短板。
“从这个角度上来说，前三季度，房地产行业共完成50起并购案例也不是特别奇怪的事，这应该是一种趋势，即实力越雄厚的开发商并购会越多，继而越来越强。”徐枫说。
后市 开发商普遍看空四季度
事实上，近一个月来楼市调控不断，利空频现。限购限贷、银行加息、首套房贷利率上调、房地产交易专项检查等政策连番出台，开发商在此背景下渐渐感到压力了。
根据最新披露的消息，有关监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%，60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%。
虽然，房地产业是资金密集型行业，财务杠杆通常较高，但较高的负债率还是会让房企尤其是中小开发商面临越来越严峻的资金考验。业内人士表示，如今开发商应对上述压力的方法主要有三种，一是延期开盘、二是降价促销、三是分批推出。
徐枫告诉《经济参考报》记者，开发商普遍看空四季度，他们中的相当一部分选择“硬扛”，“这在一定程度上再度加剧了其资金面紧张的程度，其中最惨的还是中小型房企。”业内普遍预期，伴随着调控政策效果的进一步显现，不排除短期内部分实力稍逊的房企资金链断裂的可能，这也将大大加速房地产行业的整合。
根据清科研究中心的数据，第三季度发生的并购案例中没有构成重大资产重组或借壳上市的案例。这是由于证监会为贯彻2010年4月国家对房地产行业的调控政策精神，已暂缓受理房地产开发企业融资重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，导致大量重组申请被搁置。
10月15日，证监会发表了《证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组》。表示目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则推出之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。
徐卫卿分析指出，新规出台之后，被搁置的交易有了重启的机会。即将出台的新规可能会对房地产企业的并购、重大资产重组及借壳上市等从严规定，对拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力进行审核。
目前，房地产行业内“以强并弱”或“弱弱联合”的兼并重组交易势头正劲，展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即“强强联手”的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，或将形成新的“航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。