李乐
45亿元显然还不能让北京市“满足”。
在住房和城乡建设部(下称建设部)批准北京等城市以住房公积金投入公共租赁房(下称公租房)、并认可北京总计45亿元的额度之后，北京市银监局又开始牵头向各商业银行征求意见，其核心内容是信贷投放如何支持公租房建设。
截至记者发稿时止，相关征求意见工作已经结束，北京市银监局正在进行汇总整理。而目前，从中央到地方，均未有专门文件规定公租房的“专门信贷支持政策”，在国务院副总理李克强两度强调“楼市调控不放松”的态度之后，包括公租房在内的保障性住房的“政治属性”正在得到“空前强化”。
启动调研
“银监局系统确实就信贷如何支持公租房建设征求意见，但我也是听说，因为现在银监局没有向我们转交相关的情况。”8月25日上午，北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)一位内部人士向《中国经营报》记者证实，而这个机构下属的住房保障办公室(下称“保障办”)，是北京市保障性住房的“实际操作机构”。
8月24日下午，光大银行(3.48,0.01,0.29%)一位内部人士向本报记者透露，北京市银监局日前向各商业银行发出通知，要求针对“银行信贷如何支持公租房建设”议题，要求各银行提出意见，不过，这份通知十分简短，亦未说明日后是否出台信贷支持公租房的统一政策。
在此之前，从中央到地方政府，都未有专项文件解决公租房的建设资金来源问题。仅在8月初，建设部联合财政部等部委共同下发文件，批准26个城市使用住房公积金支持保障性住房建设进行试点工作，在这之中，方才将“公租房”纳入适用范围内。
北京市副市长陈刚此前在接受本报记者采访时表示，北京市将安排45亿元公积金贷款用于支持公租房建设。
然而，在“一般银行信贷”领域，却一直没有对公租房建设进行支持的明确政策框架，“我个人认为，这可能是此次进行调研的原因所在，但是，我不清楚是否会出台统一的针对公租房进行信贷支持的文件，这是银行管理部门的职权。”前述北京市住建委人士表示。
记者了解到，截至本报发稿时止，北京市银监局的征求意见工作已经结束，北京市政府一位消息人士称，在银行上报的“意见”之中，主要包含了“公租房用地土地抵押评估”、“政府财政担保”、“贷款偿还方式”等方面，但“主要是一些原则方面的问题”。
前述北京住建委人士表示，按照一般程序，相关情况北京市银监局汇总后，应该会以合适的方式，转交住建委，共同“商议”。
“解压”租金
就在北京市银监局对“银行信贷支持公租房建设”开展调研之前，北京的公租房，刚刚因为其租金定价高于市场租价而引发一阵风波。
“其实北京市也有自己的苦衷，用公积金贷款建设公租房，建设部的规定是5年内必须偿还完毕，所以，贷款的成本压力始终存在，租金就不可能定得太低，否则，5年偿付这个规定就会有困难。”一位地产开发公司的负责人告诉记者，在他拿下的北京地块中，便配建有公租房，他曾向记者预测，这批公租房的租金恐怕要达到3000元/月的价格。
如此解释，似乎可以看到丰富公租房融资渠道的重要性所在，毕竟在中央政府开展楼市调控以来，北京市推出了总量庞大的政策性住房建设计划，其未来一年土地供应的50%将被用于政策性住房的开发，而这其中相当一部分比例，将以公租房的形式呈现。
记者了解到，目前公租房的融资渠道主要有三种，一是由政府划出土地，向社会招标，由中标企业负责建设资金的筹措，而后由政府逐步回购，再分配后收取租金，这种方式的初期融资，实际上是由房地产企业完成；二是直接由政府出资兴建。
另外一种是在商品房开发项目中配建，而后由开发商持有产权、负责管理，但分配权力仍由住房保障办负责，这种融资实际上也是由开发商代为完成。“开发商代为完成融资，就要有相关的优惠配套政策，否则，投标如何能够持续下去就是个问题。”前述开发商表示。
在他看来，如果银行能够在信贷方面，给予开发建设公租房项目的开发企业或者政府运作的主体予以专门的支持，成本的压力就会下降很多，随之可以带来租金定价的更为合理。
政治任务
“现在的形势很清楚，本来就是政治任务，北京市当然想做好，关键是配套的技术环节怎么解决。”一位不愿具名的国有开发企业总经理向记者表示。而在此之前，国务院副总理李克强曾专门视察北京市保障性住房的建设工作，并提出多项要求，足见包括公租房在内的保障性住房，其政治意义已然非凡。
在这样的逻辑之下，北京银监局开展“银行信贷如何支持公租房建设”的调研，显然顺其自然，毕竟北京市政府的心中十分清楚，无论哪种政策性住房，企业市场化运作的效率恐怕都是最高的，“政府出政策、企业操盘”正在成为一套思路。
远洋地产实际上是北京首个政策性租赁房的运营者，远洋地产行政总裁李明在接受本报记者采访时表示，现在的房地产开发企业必须要考虑未来的保障性住房是否会占市场主导地位的问题，如果答案是肯定的，毫无疑问，主流开发商一定要参与到保障性住房的建设中。
“考虑在土地供给上搭配和配建，你要从事商品房开发，就躲不开参与保障性住房，所以还是要视保障性住房在整个住房供应当中所起的作用决定企业参与的力度。”李明说，而李克强所视察的北京最大的双限房项目——润园，实际上便是由远洋地产开发建设的。
此前，在接受本报记者采访时，北京市副市长陈刚表示，“建设保障房的单位，首先手中要有保障房项目，然后资金核算、风险担保必须全部做完。另一方面，建公租房的土地是在手上，可以进行抵押，因此资金使用是安全的。”