贾玉宝
短短7年时间，刚刚发生“太空迷航”事故的深圳东部华侨城有限公司(以下简称东部华侨城)2.6亿元本金从银行融资120余亿元，个中诀窍在于大股东华侨城A(13.23,0.00,0.00%)(000069.SZ)的信贷担保支持。而今，已有欠息发生的东部华侨城尚有未结清银行信贷合计10亿元。
地产商的崛起史，就是银行信贷的输送史。房贷新政的持续性与否，是房价调整和地产商回归理性的关键所在，尤其是在一些地产大佬开始放言“楼市低谷已过”的当下。
未知信贷风险
一份金融机构内部信用报告显示，东部华侨城“未参加贷款卡年审，有未知的信贷风险”。
不仅如此，东部华侨城此前有两笔银行贷款欠息发生，分别是在2009年4月24日、2010年7月3日。深圳某国有行信贷人士称，“不过，东部华侨城后来归还了利息，目前欠息余额已经清零。但在其企业信用档案上依然可以看到相关记录。”
该人士继称，此外，东部华侨城还有一笔“海关违规”事项被登记在案，事项发生在2008年，具体违规情况不详。
事实上，让银行对东部华侨城表示担心的是在6月29日发生“太空迷航”安全事故之后。因当时后续影响未知，银行贷款自然引发担忧。
截至8月23日，东部华侨城在深圳地区有未结清贷款7笔，余额5.9亿元；未结清保函3笔，余额3846万元；未结清信用证7笔，余额1177万美元；未结清承兑汇票368笔，余额2.42亿元。以上信贷余额折合人民币约10亿元。
显然，这不是东部华侨城贷款的全部。东部华侨城内部财报显示，其2009年短期借款为15.7亿元，长期借款为8.1亿元，应付票据1.42亿元，合计约25亿元，这较2008年已有减少。
更让该信贷人士担心的是东部华侨城的资产负债率。东部华侨城2009年资产总计67.5亿元，负债总计55.78亿元，资产负债率为82.64%。而在2008年资产负债率更是高达83.78%。
就流动比率而言，其2009年流动资产为16.02亿元，流动负债为47.68亿元，流动比率为0.34，这表明偿还短期借款能力已经很低，可能存在短期借款长用现象。就净利润而言，东部华侨城2008年净利润为2.64亿元，2009年则为1.95亿元。
让信贷人士揪心还有东部华侨城100%控股股东华侨城A的状况。据华侨城A2010年半年报显示，其资产负债率由年初的62.7%，上升至67.9%，净负债率更飙升至84.9%。此外，华侨城A还是目前唯一一家2010年上半年现金远低于短期贷款的企业，高盛等机构预期华侨城增长低于同行业，负债率将升至110%。
华侨城如今令人担忧的状况，是来自银行早期的乐观，各商业银行为东部华侨城提供了百亿信贷资金，才有了后者“旅游+地产”模式的鹊起。
据商业银行不完全统计，各家商业银行在不到7年时间里累计为东部华侨城发放信贷资金约100亿元。截至8月23日，东部华侨城已结清贷款168笔，发生额合计86.65亿元；已结清保函39笔，折合人民币合计2.6亿元；已结清信用证27笔，折合人民币合计1.3亿元；已结清承兑汇票1425笔，合计11.52亿元。以上四类合计约102亿元。
而在东部华侨城前身——深圳华侨城三洲投资有限公司(下称三洲投资)——在2003年7月31日成立之时，仅有注册资本2.6亿元(投资额2.05亿元)，而这还是建立在华侨城对三洲投资7500万元无息借款转作股权投资基础上的。此时，华侨城刚刚获得深圳东部三洲田地区7.2平方公里的经营权，并提出了投资25-35亿元的豪言。在此之前，华侨城北上长沙、曲阜扩张已经接连失利。
7年百亿资金腾挪术
开发资金从哪里来？
显然，获取庞大资金的关键就是银行贷款，但三洲投资当时只是项目运作公司，贷款资质不足。为此，华侨城(持股50%)、华侨城投资(持股45%)、秋实投资(持股5%)三大股东采取了按股权比例提供担保的办法，让三洲投资尽快获得银行贷款。除贷款担保外，大股东还包括对因主题公园项目工程款结算开具的银行承兑汇票进行担保。
据华侨城A财报和商业银行统计数据显示，2004年，三洲投资向银行申请贷款额度10亿元，当年获得银行贷款6笔，合计5650万元。这表明商业银行面对注册资本仅2.6亿元、项目前景不明的三洲投资是审慎的。
2005年，三洲投资信贷发力。华侨城当年为三洲投资担保额度5.3亿元，事实为三洲投资1.925亿元贷款、1437.25万元银行承兑汇票提供了担保，担保金额总计2亿余元，占华侨城当年净资产的7.85%。
不仅如此，华侨城集团还委托农行深圳华侨城支行、招行深圳华侨城支行分别向三洲投资发放委托贷款2亿元、0.5亿元。不过，这两笔委托贷款后来都分别展期1年。截至2005年底，三洲投资总资产暴增至11.81亿元。
2006年是华侨城股权分置改革之年，当年为三洲投资担保额度增加到6.5亿元。华侨城上半年再次为三洲投资21笔共2.7亿元银行贷款、0.7亿元银行承兑汇票提供担保，华侨城并表短期借款亦因此高达23.96亿元，大增137.23%。2006年全年，华侨城共为三洲投资4.135亿元贷款、0.97亿元银行承兑汇票提供担保(提供担保金额0.485亿元)，合计担保金额4.62亿元，占华侨城净资产的15.47%，华侨城当年应付票据由此大增237.83%。
不仅是银行信贷，2006年1月，三洲投资还与深圳市财政局协议约定由后者将中央转贷深圳的国债资金0.15亿元转贷给三洲投资。此外，三洲投资是年还收到地方政府旅游项目补贴2184.67万元，收到华侨城投资无息借款0.54亿元。
是年，华侨城房地产也为三洲投资1笔0.3亿元银行贷款提供担保。与此同时，双方达成协议，由三洲投资提供土地和资金，由华侨城房地产负责开发销售，双方按约定比例分配利润。
2007年，三洲投资更名为东部华侨城。华侨城是年对东部华侨城担保额度增加到8亿元，实际担保金额4.4亿元，其中银行贷款担保4.1亿元，0.6亿元银行票据担保金额0.3亿元。至2007年末，东部华侨城总资产增至48.39亿元，全年实现收入7.52亿元，净利润1亿元。
2008年，面对地产调控，东部华侨城则以受让委托贷款方式融资，共获得委托贷款7笔，分别是来自华侨城集团的委托贷款0.5亿元、2亿元、2亿元、2.5亿元、10亿元，来自水电公司的委托贷款0.26亿元，来自中国广东核电集团委托贷款2亿元，相应由招行华侨城支行、农行华侨城支行、建行沙头角支行办理。
同年，东部华侨城向银行申请授信额度由10亿元增加至16亿元，华侨城对之担保额度亦增加到10亿元。不仅如此，为支持东部华侨城发展，华侨城A还与招行华侨城支行、建行华侨城支行等7家银行签订综合授信合同，让东部华侨城等子公司可以使用该额度借款。2008年上半年，东部华侨城使用3.55亿元。
是年，东部华侨城向工行喜年支行借款3亿元(3年期)、向农行借款0.1亿元，由华侨城投资提供贷款担保，并由华侨城投资提供3年期无息借款0.54亿元，另由华侨城提供票据及信用证担保金额1.52亿元。
2009年是华侨城整体上市之年，东部华侨城注册资本增至7亿元，重组后的华侨城对其100%控股。是年，华侨城对东部华侨城没有发生贷款担保，只有0.16亿元信用证担保。相反，华侨城全年实现地产业务收入32.5 亿元，则来自东部华侨城和北京华侨城，而在2008年的收益则主要来自东部华侨城。
显然，此时的东部华侨城羽翼已丰，不再需要大股东这根贷款担保的拐杖了。在华侨城A2010年上半年10.9亿元人民币、4.95亿港元的担保金额中，已经看不到东部华侨城的身影。