王炜
国家发改委、统计局日前公布的数据显示，5月份全国商品房销售面积6777万平方米，环比下降15.8%。70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，尽管同比涨幅仍然较大，但环比仅上涨0.2%，涨幅比4月缩小1.2个百分点，房价企稳回落的趋势十分明显。
4月中旬以来，力度空前的楼市调控政策已经在短期内产生了立竿见影的效果，房地产市场的调整已经开始。调整将持续多久？下一阶段的房价走势将取决于哪些因素？
从政策面看，近日住房和城乡建设部等三部门出台了二套房认定标准，提出以家庭为单位，“认房又认贷”，并对居住不满一年的非本地户籍人口贷款购房，一律按二套房政策执行。业内人士普遍认为，从严制定的二套房认定标准，将明显抑制不合理的住房需求。一些城市也在制定比中央政策更为严格的调控实施细则。
同时，国务院近日召开全国公共租赁住房工作会议，提出要大力发展公共租赁住房，尤其是在房价过高、上涨过快的城市，要大幅增加公租房的建设规模，并对公租房建设给予资金、政策的支持和优惠。相关的建设任务也已列入住建部与地方政府签订的“住房保障工作目标责任书”。住建部有关负责人表示，大规模的公共租赁房建设，为中低收入家庭和外来务工人员提供了除了买房之外的又一种选择，有利于增加市场供应，稳定预期，促进楼市的长期稳定。
房地产开发商的资金状况仍然比较乐观。数据显示，1—5月，房地产开发企业本年资金来源2.7万亿元，同比增长57.2%，其中企业自筹资金达9541亿元，增长54.3%。良好的资金情况，使得新房市场上并未出现大面积的打折促销，价格仍然较为坚挺。但万科、恒大、绿地等龙头企业已经开始顺应市场变化，在部分城市进行促销。业内人士认为，如果成交量继续低迷，此类变相降价的情形将越来越普遍。
在二手房市场上，供需状况发生了重大转变。北京市统计局提供的数据显示，5月份，北京二手房实际成交量环比下降70%，可供销售房源与当月实际销售套数比在上月14.5∶1的基础上继续扩大，达到31.1∶1。记者日前采访北京多家中介机构均表示，目前二手房交易的议价空间不断增加，下一阶段，二手房平均价格继续回落在所难免。但在一些比较好的地段和项目，房价还可能继续坚挺。
统计显示，目前房地产投资增幅仍然稳健。1—5月，全国房地产开发投资13917亿元，同比增长38.2%，其中5月份房地产开发完成投资3985亿元，环比增长19.4%。房屋新开工和竣工面积也在持续增加，未来1年左右的市场供应将有保障。
一方面，去年的楼市销量大幅上涨，对后期需求有所透支，而严厉的调控政策抑制了大量需求。另一方面，房地产开发投资持续增长，保障性住房大幅增加，使市场供应量相对增加，楼市供求关系明显改善。业内人士认为，从目前出台的各项政策以及市场表现看，今年一线城市房价回落的趋势已经基本形成。
“目前调控措施初见成效，要继续跟踪市场下一步走势，适时把握好政策力度。”上述住建部负责人表示，“各地要加强调控政策落实力度，绝不能松劲。要让人民群众看到党和政府遏制房价过快上涨、保障人民群众改善住房条件的决心和信心。”