熊剑锋 徐健
有关房地产税的消息再次击中股市房地产板块。
国务院昨日批准并公布了国家发改委制定的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》(下称《意见》)，这份文件将“逐步推进房产税改革”列入了今年的财税体制改革的目标当中。
资本市场随即做出反应，地产板块午后大幅跳水，下跌3.41%，上证综合指数(2565.950,-26.20,-1.01%)也下跌2.4%，跌破2600点。
房产税替代物业税
事实上，《意见》中的一些表述与以往相比，产生了微妙变化。
此前，设立物业税这样一个新税种来作为住房保有环节的税收是官方的主要思路。
“十一五”规划的财税体制改革目标中明确表示：“改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。”
在去年的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中，对于住房保有环节的税收的表述还是“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。
今年4月17日，国务院颁布“新国十条”亦明确指出，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
而在《意见》中则明确提出了房产税的概念。
实际上，物业税变身房产税此前已经初露端倪，在今年全国“两会”期间，财政部提交并获得通过的《关于中央和地方2009年预算执行情况与2010年中央与地方预算草案的报告》中，就已经没有物业税的相关内容，取而代之的是“完善消费税和房产税制度”。
中央财经大学政府管理学院副院长、物业税研究专家温来成解释说，尽管都属于财产税，现行的房产税和物业税存在两个方面的差别：房产税仅对经营性房屋征税，而物业税对所有房屋征税；房产税的税基为房产的余值即原值减去折旧征收，而物业税是按照房产的评估值征收。
现行的房产税是根据国务院1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》开征的，以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。
此次物业税变身房产税，其背后的原因是行政机关——国务院失去了税收立法授权，而正常的立法程序较为漫长。
1984年第六届全国人大常委会第七次会议根据国务院的建议，决定授权国务院在实施国营企业利改税和改革工商税制的过程中拟定有关税收条例。1985年又授权国务院在经济体制改革和对外开放方面可以制定暂行的规定或条例。1986年开始颁布实施的房产税暂行条例的合法性基础则来源于此。
2009年6月27日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于废止部分法律的决定》，决定从当日起废止上述授权。
中央财经大学税务学院院长刘桓在接受《第一财经日报》采访时也说，从目前来看，出台住房保有环节的税种是有必要的，有关部门正在探讨能否绕开较为复杂的立法过程，利用现有税种和机制达到目的，而现有的房产税恰恰就是在住房保有环节征收的税种。
开发商盼政策早出好应对
此外，在2009年的《意见》中，关于物业税只是“研究开征”，而今年的提法则是“推进改革”。
一位学者解释说，研究开征的意思是开征之前必须经过充分的研究，研究好了才能开征，没有研究好就不能开征。
这或许说明扩大房产税的征收范围覆盖至居民住宅，已经呼之欲出。
而近来，有关在上海进行房产税试点的消息满天飞。
昨日又有媒体报道称，由上海市住房保障和房屋管理局牵头制定上海房产税的改革方案已经上报中央，而上海有关部门对房产税试点的说法也未明确否认，对外统一口径为暂无消息公布。
上海房管局、规土局、税务局等部门承认参与有关税收政策计划的研究和制定，但“要等中央的决定”。
不过，除了法理，技术环节也是当前房产税升级需要面对的问题，如个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都存在较大困难。
一些分析人士指出，上海开征房产税还需要解决一系列障碍。其中，如果以人均面积征收，容易出现作假现象，房屋持有人可以把父母、祖父母、岳父母等都算作房屋居住人，以此来逃避征税。而上海某郊区政府相关人士亦向本报记者指出，考虑到市区和郊区房价的差距，人均征收标准应该分区界定。“如果卢湾区是以人均70平方米为标准，那我们区是不是应该放宽到100平方米呢？”
开发商也等得有些心焦。不少开发商表示，5月上海新房住宅成交量跌入历史谷底已成不争的事实，改革后的房产税具体内容若真与传言相近，出台后势必进一步打压住宅，尤其是豪宅的成交量。
不过，在某种程度上，开发商还是盼望着房产税尽快出台。包括长甲置业在内的一些开发商代表均表示：“无论是调控细则还是房产税，出来了我们才好制订应对策略，现在这样悬而未决的，都不知道下一步怎么办才好了。”