调控新政击中炒房者心理底线
叶国靖 吕文瑾
去年11月上海迪士尼项目获准投建的消息，曾炒热选址地周边楼盘，但这只神奇的“米老鼠”没能拯救今天的楼市投资客。
上海中原地产一中介门店负责人昨天告诉《第一财经日报》，一位来自温州的投资客最近集中出售10套“鼎鑫名流苑”二手房，1.8万元/平方米的挂牌价普遍低于市价2000~3000元/平方米。位于浦东新区川沙板块川周路8682弄的“鼎鑫名流苑”是一个典型的“迪士尼概念”楼盘，去年11月迪士尼落户消息宣布后，本报记者曾探访该楼盘，被销售人员告知，捂盘待涨，随后该盘成交突然大幅放量，新房单价一夜站上2万元/平方米。
上海中原地产川沙板块妙境分行经理李琴昨天在接受本报采访时表示，4月下旬一位大客户一出手便在川沙区域各家中介挂牌出售10套“鼎鑫名流苑”二手房源，“这位投资客来自温州，他在去年下半年以约11000元/平方米的价格买入，房源覆盖一房、两房和三房，均是该人士在去年底市场热炒迪士尼概念时入手的。”李琴说，由于该客户对新国10条之后的上海楼市持不乐观态度，加之存在多套房源的信贷压力，所以选择此时出货套现。其挂牌出售的价格比目前开发商在售新盘低了大约2000元/平方米，其中有一套房源的对外出售单价甚至仅为15000元/平方米。“房东的计划是，10套房源至少出货5套。”
昨天，本报记者查询上海官方“网上房地产”数据发现：鼎鑫名流苑2008年3月销售至今，在1032套住宅中，已售837套、可售195套，累计住宅合同均价14566元。2009年11月初，在迪士尼主题公园将入驻浦东的消息发布后，当月该盘曾创下129套的单月最高销售纪录。
据李琴介绍，今年4月初鼎鑫名流苑二手房普遍报价约为21000元/平方米。新“国10条”施行一个月后，眼下二手房价约为1.8万元/平方米，直降3000元/平方米左右。
投资客低价抛盘，潜在买家猛增。目前该分行看房量和4月底相比，至少翻了一番以上。客户对于这些降价物业表现出兴趣，要求与房东当面洽谈。据李琴介绍，目前温州投资客出售了1套92平方米的二手房，挂牌价180万，最终以买家到手价140万成交，折合约1.5万元/平方米。这是中原地产该分行经手的目前同类二手房源中的价格新低。
1.5万元/平方米的交易价格信息流出后，其他房东的底线价格发生松动，通常调整在1.6万元/平方米到1.7万元/平方米之间，他们原本预期是18000~20000元/平方米。该投资客再三表示，“如有诚意客户‘价格还可以谈’。”李琴说。记者粗略算了一笔账：假如以成交单价18000元、单套总价180万粗略计算，该温州投资客手持10套物业的市值约为1800万元。
鼎鑫名流苑近期成交的另一套物业颇具代表性。房东一开始挂牌单价为23000元，无人看房；后来单价调整至21000元，应者寥寥；最终以19000元的单价成交。
“鼎鑫名流苑”的现状，无疑是楼市走弱的一个“缩影”。中原地产方面分析，2009年房价上涨速度较快的川沙板块目前房东调低价格现象频频出现，幅度普遍达15%~20%。
瀚龙苑也位于川沙板块，近期该楼盘一套76平方米的两房挂牌，房东最初报价为125万元，当房东接受了近20万的杀价、决定以105万出售时，原先的诚意客户却犹豫了。“房价会不会还能再降一些”的心态让买家最终放弃。李琴分析，大多数交易目前都处于议价阶段。
中原地产松江区区域总监谢小云认为，“虽然目前买方的观望氛围比较浓重，但卖方的心态已有明显转变。近六成房东表示可将挂牌价下调10%~20%。”
中原地产松江新城经理曾磊介绍，目前新城板块内的投资客纷纷表示可以让价，“一般起步是5万，诚意的让10万，比较着急出手的往往会说，有了客户可以再议。”
截至昨天下午，“网上房地产”最新数据显示，上海全市二手住宅出售套数已突破11万套，比1个月之前猛增了2万套。其中，二手普通住宅出售套数约为4万套，二手非普通住宅出售套数约为7万套。
安家网董事长魏文生表示，6、7月份，上海二手房或将出现板块集体降价势头，幅度估计在10%左右。昨天，美联物业上海区总经理李志仁向本报表示，一直悬而未决的上海调控细则，好比买卖双方各自博弈的最终底牌，一旦该底牌亮出，将决定市场未来是买方主导还是卖方主导。