事实证明，“5·18”的地产股行情只是昙花一现。
根据数据统计，自2010年4月6日至5月20日收盘，A股房地产类上市公司平均跌幅已经接近30%，同期上证A股指数(2709.467,28.91,1.08%)跌幅为19.06%。5月18日，112只地产股集体发力，以近5%的板块涨幅领涨A股，其中近20只涨停，上演了一个半月以来唯一一次行情。
恰在此时，以中金公司为首的部分研究机构一个半月以来首次推荐地产股，认为“已超跌，地产股将反弹筑底”，而同期更多的研究机构则仍然认为利空尚未出尽。
“地产股失了人气。”深圳一位私募人士认为，如今的地产股已经无法用数据指标来衡量，“跌多少才算到底是算不出来的，他们(推荐地产股的机构)不是看多，而是唱多。”
谁能扛得住？
“目前的房地产企业手头还不缺钱，房价跌2成对于房地产企业来说问题都不大，但房地产市场如果继续萎靡，特别是成交量再跌下去，房地产企业的资金周转就会出问题，短期负债压力就会体现出来。”广州一位房地产研究员表示。
根据上海财汇信息统计数据显示，2010年一季度末，A股新财富板块134家房地产上市公司短期负债及一年内到期贷款总额高达1038.8亿元，这比2009年第四季度末的918.7亿元环比增加了120.1亿元；而这134家房地产上市公司负债总额也从2009年第四季度末的6958.3亿元增加至2010年第一季度末的7630.4亿元(详见本报5月17日《千亿短债重压 地产商回笼资金能力待考》)。
根据民生证券监测的全国35个城市成交量统计数据，2010年5月第二周(5月10日~16日)，国内35个主要城市商品房成交量继续下滑，其中杭州跌幅最为明显，环比5月第一周下跌61.23%。仅有南京、天津等城市成交面积环比上涨。
“成交量的环比连续下跌导致城市商品房去库存化的时间增加明显。”民生证券房地产行业研究员王新亮表示，虽然部分城市上周成交量环比下跌比例有所下降，但是由于连续下跌造成成交量绝对值较低，与此相对应的是去库存所需时间明显拉长，重点城市中北京、深圳、杭州去库存所需时间在100周以上，广州、南京、苏州去库存所需时间在50周以上。
根据巨灵资讯统计数据，截至2010年一季度末，A股新财富板块134家房地产上市公司存货(包含可结转土地)总计为8146.94亿元，这比2009年年末7413.66亿元增加了733.28亿元，增幅接近10%。同时，截至2010年一季度末，这134家房地产上市公司的销售收入总额为704亿元，也就是说以这个速度，高达8146.94亿元的存货需要两年半来消耗，即使去掉可结转土地影响，这134家房地产上市公司手头可供出售的房子也要卖上一年半。
最近一个月来，各大银行都在进行同一项任务：房价下跌抗压测试。“根据测试，房价较目前水平下跌3成对银行都没有多大影响。”某银行广东分行人士告诉记者。
“扛不住的肯定是开发商，尽管开发商手头目前的资金还很充足，但经不起成交量的持续下跌，而如果成交量和成交价同时大幅度下跌，那么开发商的日子就更难过了。”前述广州研究员认为，房地产企业目前的首要任务就是销售房子回笼资金，同时将战线转移到成交量较好、房价较低的二三线城市，以维持资金的有效快速周转。
华远地产(6.11,0.08,1.33%)董事长任志强曾公开表示，2009年年底，在不计算银行贷款的情况下，房地产企业完成销售额4.39万亿元，而投资只完成3万多亿元，手里还应该有近10000多亿元的流动资金。“坚持一年都没有问题。”
据万科A(7.39,0.29,4.08%)的第一季度报告显示，截至报告期末公司持有现金179.2亿元，而其短期借款和一年内到期的长期借款总和为127.4亿元。
而另外三大公司的偿债压力相对更轻，保利地产(11.16,0.63,5.98%)截至第一季度末手持现金138.72亿元，是短期借款和一年内到期的非流动负债总额63.67亿元的两倍以上。招商地产(16.42,0.87,5.59%)短期借款及一年内到期的非流动负债共计只有28.28亿元，而目前该公司手持现金超过80亿元，偿债压力最轻。金地集团(6.63,0.47,7.63%)期末的现金量为86.26亿元，短期借款加一年内到期的非流动负债为51.43亿元。
根据民生证券的监测数据，在2010年5月第二周，国内一线城市几乎没有任何土地交易，而二三线城市交易虽然也环比下跌，但相对活跃。20个二线主要城市共推出土地144宗，环比下降47%，推出土地面积617万平方米，环比降低468.4万平方米，降幅达43%。
看空还是唱多？
2010年5月18日，112只地产股集体发力，以近5%的板块涨幅领涨A股，其中近20只涨停，上演了地产调控新政以来唯一一次行情。然而随后的两个交易日，地产股未能继续反弹，而是再次踏上了下跌之。
无独有偶，恰在地产股昙花一现之时，以中金公司为首的国内部分研究机构“看多”地产股，这也是地产调控新政以来，机构第一次转变对地产股的看法。
中金公司房地产研究员白宏炜，在5月20日一篇题为《已超跌，地产股将反弹筑底》的研究报告中认为，过去9个月，地产板块跌幅超过40%，而房价同期两轮上涨幅度超过20%，目前股价已回落至2008 年低点，已反映了25%~30%的房价跌幅，而房价刚刚止住升势。“我们认为此轮房价跌幅将低于市场预期，随着政策风险的释放，股价将反弹筑底，随着房价下跌，地产股将迎来较好投资机会。”白宏炜对地产板块的评级从原来的“谨慎”调整为“谨慎看多”。
值得注意的是，在5月13日、14日，该研究员连发两篇报告，认为“此次调整仍属于上升阶段的合理回调，调整得越充分，其未来发展前景将越好，由于担心行业趋势改变带来的房价和股价下跌将是较好的买入时机”。
除中金公司外，广发证券(31.88,0.00,0.00%)、浙商证券等研究机构也在同期认为“地产股筑底反弹”。
但更多的研究机构则延续之前的看空评级，认为“政策利空尚未出尽，地产成交量持续萎缩或将导致价量同跌”。