新盘现降价苗头 投资客加速离场
林喆 万晶
“没想到，新一轮楼市调控如此严厉。我觉得房价要降，所以就取回了‘京贸国际城’的订金。”已经拥有一套两居室的汤先生3月下旬在北京通州区一处新盘预交订金2万元，准备购买一套93平方米的新房。“4月13日开盘的两栋楼抢的人太多，我没买上。”
调控新政出台后，汤先生因没有认购成功而暗自庆幸。目前，该楼盘销售均价高达26800元/平方米。
继14日宣布提高二套房贷首付比例和利率1.1倍政策后，国务院17日发出通知要求，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，银行可暂停发购三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。与此同时，“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”正在加紧研究制定中。业内人士指出，旨在遏制炒房和投机性购房的调控政策将在短期内为楼市“降温”。
新盘降价现端倪
“告诉您一个好消息，我们现在开始内部认购，如果全款付，均价可便宜3000元！”17日中午，位于通州的清水湾销售人员给排号的李先生去电。
李先生介绍，清水湾下周六开盘，现在有150套房子可以拿出来内部认购。无独有偶，清水湾周边项目海棠湾的售楼员也给李先生打去电话，称“全款支付均价便宜2000元，贷款也可以便宜1200元。”
目前，这两个集公寓、花园洋房和联排别墅的综合项目销售均价在24000元-25000元/平方米。按最新的价格计算，各户型房源的优惠幅度总价少则12万元，多则超过60万元。
受国际新城规划、轨道交通建设等利好刺激，通州房价近两个月迅速上涨，新盘价格直逼3万元大关，清水湾和海棠湾正是通州区的领涨楼盘。
“这两个项目本来价格就虚高，房子又多，就算优惠3000元/平方米，还是太贵。”李先生对中国证券报记者表示。据了解，这两个通州项目共有3500套房，在该区域属于存量较大的楼盘。受新政影响，新楼盘的客户蓄积量普遍呈下滑之势。为此，原定于18日开盘的部分城区项目不得不推迟入市。
同样的情况也出现在深圳。在深圳宝安区龙华的豪宅项目——水榭春天，中国证券报记者看到，在宽敞的售楼处，只有约10个看房客，几个售楼小姐在忙着讲解，另有几个销售人员则在大厅里徘徊。中国证券报记者了解到，水榭春天一期已经售完，价格高达每平方米1.7万—2.3万元，目前是二期开盘前的蓄客登记，但情况并不理想。
“这个地段卖到2万，太不可思议了。现在出了调控政策，也许会降一降，不着急买房了。”正考虑换房的李女士表示，之前心里很恐慌，现在平静了许多，可能会观望一段。现场多位看房客也都是观望的心态，并不着急购买。
投资客陷入彷徨
在水榭春天售楼处，中国证券报记者遇到的任女士是投资购房。她说：“我现在很犹豫，首付比例和利率都大幅提高了，必然抑制相当一部分需求，市场一冷，房价也会松动。”
任女士坦陈，经过反复研究发现，此次提高首付至五成，比2007年的政策更厉害，但整个市场环境和流动性规模完全不同，利率也差别很大，房价走势还需要进一步观察。因此，任女士还是决定继续观望，看看房贷新政能否产生效果，现在投资房产风险太大。
手握五六套房产的张女士则有些恐慌。“春节前我想把房子都卖了，犹豫了一下没卖，现在突然出台新政，不知道能否卖得出去。”但她表示，现在等着买房的人还那么多，很难想象以后房价会大跌。
对于深圳3月份二手房成交量比2月份大幅飙升，中原地产策略总监周曜指出，这属于典型的拉高出货行情。目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况。这些拥有大量房源的投资客在蓄意拉高房价之后，正在快速出货。
周曜认为，投资客的出货还会持续两三个月，从4月第一周成交看，成交量依然巨大。他说，投资客能快跑则快跑，不要再继续捂盘了。
深圳资深投资客邹建民告诉中国证券报记者，他所认识的投资客大多在两会前就抛售了手里的房产，没有跑完的人开始恐慌了，但也有一些人还抱有幻想。“中国楼市没有经历过大范围的下跌，很多投资客没有风险意识。2007年投资房产被套牢的投资客，很多人在去年反弹中就已经解套出货了。而一些去年冲进楼市的新手，没有经历过2008年的大幅下跌，还在幻想房价继续涨。”
邹建民认为，通过房价收入比和租售比测算，可能未来3年房价都将持续下跌，跌幅甚至会达到50%。
房贷新细则本周将陆续出台
对于差别化住房信贷政策，银行业人士说，尽管一些银行分支机构尚未收到总行的具体执行通知，但这些细则将在本周陆续出台，差别化房贷政策将全面落实。而且，由于政策执行十分严格，二套房贷很难再打“擦边球”。
中国证券报记者18日走访多家银行分支机构发现，大多数营业部工作人员表示，由于房贷政策是在周末推出的，目前尚未收到总行的具体通知，房贷政策将在得到总行细则后调整。工商银行(4.80,-0.10,-2.04%)海淀分行的一位信贷经理说，19日总行可能下发二套房贷具体执行标准。建设银行(5.42,-0.13,-2.34%)某房贷客户经理表示：“由于没有接到通知，所以目前建行仍按照现有制度放贷。在执行标准下发后，二套房贷款的首付比例和利率将调整。”光大银行、中信银行(6.75,-0.30,-4.26%)等股份制银行有关人士也表示，近期将下发新的房贷标准。
业内人士指出，房贷新政传导到银行各支行及业务部门还需要一段时间，预计在一周内，各大银行将陆续出台执行细则。
工商银行上述信贷经理说，“即使是通过内部关系或是资质良好的大客户，银行最多会在客户的贷款时效上进行优惠，五成的首付比例和1.1倍的贷款利率不会发生变化。”他说，目前北京银监会还没有就二套房采取何种贷款方式进行严格限制。在申请二套房贷时，购房人可将第一套房进行抵押，这样二套房贷就可以按照基准利率计算。(于萍)
成思危：楼市将回归理性
在18日召开的“2010年投资与理财年会”上，原全国人大常委会副委员长成思危表示，在中央出台一系列货币、土地和税收等政策后，房地产市场开始出现理性回归。随着调控重心转移到保障和民生等基础领域，房地产市场将回归以消费为主导而非炒作投资主导的市场。
“现在的房地产上涨是最后的疯狂。”清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵认为，房地产行业即将迎来较为快速的下滑。
李稻葵表示，不能再以调整的思路看待房地产行业，而应将2010年看做新一轮房地产市场改革元年。一系列政策举措明确地表明了政府的决心，投资者必须看到这一变化。他说：“因为政府意愿在，老百姓抱怨在，两头的压力会促使地方政府采取根本性措施着力开发保障性住房，加大供给。”(蔡宗琦)
■ 观点
郭士英： 房价调整将持续一两年
方正商学院副院长郭士英在18日召开的“2010年投资与理财年会”上表示，房地产市场已是中国经济中较大的堰塞湖，短期调整在所难免。目前，主要地区都已超越“房地产贷款占比20%、空置率10%”这一国际警戒线，房价收入比严重失衡，由于货币政策可能出现反向变动，上涨过快的房价可能在2010年下半年开始调整。他表示，北京通州及广州的房价已经出现回调，预计调整将持续一到两年的时间，其中泡沫较大的房地产市场平均降幅有可能达到20%。这种调整应看做是行业过快上涨的自发调整，同时恰逢政策打压需要。2011年底，调整结束后资产价格又将再度迎来上涨期。
从投资角度来看，郭士英预计，房地产主要投资价值将向三四线城市深入拓展，这与目前主要针对部分房价上涨过快城市进行调控的政策基调相符。长期来看，由于房地产的支柱地位及产业链条根深蒂固，前景不容怀疑。只有在2018年到2020年间，中国社会正式进入老龄社会，65岁以上年纪的人口有可能占到10%-15%，届时房地产市场将在大趋势上遭遇拐点。(蔡宗琦)
地产股反弹缺少动力
4月以来，申万地产板块累计下跌6.87%，全国性龙头地产商股价跌幅居前。虽然目前大多数地产股PNAV(股价对净资产价值)出现较大幅度的折让，地产板块PE也处于低谷，但我们认为，这不构成大举建仓地产股的充分条件。如果现在的调控措施不能遏制房价过快上涨，更猛烈的财税手段还会跟进，届时还会引发地产股进一步下跌。
从历史表现看，在调控期间，地产股的估值没有最低，只有更低。截至4月16日，以整体法TTM算，申万地产板块PE为27.98倍，PB为3.23倍(剔除负值)，均大大低于36.8倍和4.2倍的历史均值水平。虽然很多地产股PNAV出现了50%左右的折让，但如果继续出台更紧的税收政策，板块整体的估值水平还将继续下探。从2007年的调控周期看，地产板块相对大盘的跌幅最大接近27%，而目前地产股的相对跌幅还不到9%，虽然目前处于低谷，但我们看不到明显向上的动力。
从横向比较看，目前强周期行业的整体估值都位于较低水平。我们认为，估值低不一定是买入的充分理由，在市场风格转化纠结的过程中，强周期行业如地产，若没有超预期的因素和稳定的政策导向，难以得到市场资金的青睐。
紧缩政策的出台对行业龙头的影响最为直接和明显。目前出台的货币调控更多是调节需求方，即抑制需求，如果运行一段时间后，政策效果不大，有可能转为调供给，这对于土地储备较多、经营范围较广的大地产商可能是利空。而对于市场相对集中的二三线地产商，由于此次货币调控具有广泛性和一致性，如果在悲观预期笼罩下，居民自住需求得到抑制，则这些公司的销售将受到直接影响。如果市场过于单一，面临的整体性风险较大。
对于拥有更多土地资源和开发优势明显的城投类地产公司，我们认为，由于开发业务的多元性和资产的多样性，这些公司抵御调控的能力要好于一般民营公司。如果目前政策在短期内能达到预定的调控效果，投资者可以适当布局相关公司。(张泰欣)
潘石屹：成交量将迅速下降
SOHO中国董事长潘石屹认为，房地产调控新政对住房市场的影响将很快见效，住房成交量将迅速下降，住房价格的变化将在一个月内见分晓。
潘石屹说，以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算，第一季度上海住宅的回报率为2.3%，北京为2.9%，而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率)，相差约-4%。根据香港房地产市场的经验，两者之差超过-3%，房价一定会出现大跌。但潘石屹强调，最近的房地产调控政策主要针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到影响。(费杨生)
买在涨停板
小王签完购房协议的第二天，房地产行业的调控政策便接踵而至。他无奈地说，很可能买在了涨停板。但是定金加上手续费已经付了9万元，不买似乎也不现实。
小王参加工作只有一年时间，本来买房需求并不大，因为租房并不困难，而且也没什么积蓄。他的父母却很着急，因为2009年北京房价大幅上涨，如果不买将来费用更高。于是，春节回京后，小王便开始着手看房。
刚开始，他并不着急，因为房价出现了企稳迹象，房产中介可以提供的房源也很多。不过，后来出现的几个地王让他着急起来。在地王的影响下，北京房价启动新一轮上涨，通州新城规划更是加速了房价上涨。小王在石景山区看的一套二手房3月初总价为90多万，4月份涨至将近120万。石景山区再向西是门头沟，房价也从不到1万元涨到了1万多元。相比之下，口袋里准备买房的钱大幅缩水。
房价疯涨让本来冷静的小王开始有点恐慌了。他感到，房价走势不能以常规思维来理解，某些专家说的“什么时候买房都是对的”言论可能真有可取之处。一位有购房经验的同事对他说，尽管价格涨成这样、楼市肯定要出调控政策，但是等到调控政策出台，房价可能又比现在高出了许多，到那时，购房成本未必会比现在低。房产中介的置业顾问则对他说：“你现在买房一个月后，我能够给你以更高的价格卖出去。”
那就买吧！小王痛下决心打算买下石景山区的那栋房子，并与房主签了协议。始料未及的是，调控政策出台得如此迅速、如此严厉。
小王担心，房子买在了涨停板，至少是阶段性高点，短期估计涨不回来了。更大的担忧则是房价会不会大跌。如果大跌，还要买吗？中介对他说，政策对刚性需求影响不大，即使价格出现松动，跌幅也不会大。同事则对他说，反正你是买来自住，价格涨跌其实无所谓，长期看应该还是会涨。(顾鑫)