贾海峰
2月23日下午17时许，已经是北京大部分单位下班时间。
一则由北京住房和城乡建设委员会等11部门制定的“北京市促进房地产市场平稳健康发展的实施意见”(以下简称“意见”)悄然挂上北京住建委网站。消息一出，市场哗然。
一位房地产专家对记者表示，北京市选择全国“两会”召开前夕推出地方版的“国11条”，大有深意。北京作为上一轮房价涨幅比较大的城市，一直对调控房价保持低调。此次打破沉默推出调控房价的具体措施，将会对全国各地城市新一轮地方楼市调控起到示范作用。
全面叫停购房优惠
据中国指数研究院数据，2010年1月，北京市新建商品住房新增供应9640套，比2009年12月增加6.1%；成交8698套，比2009年12月减少42.3%；新建商品住房价格环比指数为102.6，涨幅比12月回落2.1个百分点。
北京市住建委有关负责人对记者表示，北京市房地产市场已经出现供应环比有所增加、投资投机性购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。
因此，在目前的市场环境下，出台地方版的“意见”对市场影响似乎不大。
北京大岳咨询公司总监陈民指出，“意见”最大的变化就是全面叫停了2008年底出台的购房优惠政策。
根据“意见”，从2010年1月1日起，北京市对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。
对二套住房贷款严格执行不低于40%的首付比例；个人销售普通住房营业税个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠。
北京链家地产副总裁林倩表示，“意见”的一个重要内容是叫停了外籍人士在北京购房优惠政策。去年1月暂停的“限外令”自动恢复执行。北京市上述“意见”规定，在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在北京市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。
林倩表示，目前北京四环以内住房开盘价已经达到了3.5万元/平方米左右，主要购买人群除了国内的投资者外，就是外籍人士。2009年，外籍人士购买北京市住宅比例已经达到5%。恢复“限外令”，对于高端楼盘的销售是个打击。
林倩表示，取消外籍人士在北京购房的优惠政策，可能还有一层深远的意义。就是防止境外热钱流入国内，炒房或者投资房地产。虽然2009年外籍人士在北京购房的比例只有5%左右。但是如果不加以控制，2010年这一比例将会大规模攀升。
根据“意见”，2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
在2009年新开工政策性住房938万平方米，竣工229万平方米的基础上，2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，将全部解决2009年底已通过审核正在轮候的住房困难家庭。
北京大学房地产研究所所长陈国强指出，北京地方版的“国11条”基本是根据2009年底国务院发布的“国11条”内容制定的。在全国“两会”召开之际推出，对于树立市场信心，和打击炒房有积极意义。
抑制投资性购房
林倩表示，“意见”中关于抑制炒房和投资性购房的内容尤其值得关注。
据了解，直到春节前，仍有一些银行执行着宽松的二套房制度，只要能提供出家庭人均居住面积低于北京市公布的最低水平的相关证明，就可以享受到优惠政策，首付比例放宽到2成。
而此次“意见”的出台，将使改善型购房人群的置业成本增加，对那些拥有多套房产仍然在购房的人群起到一定抑制作用。
北京我爱我家副总裁胡景晖表示，2009年北京市通过购买第二套住房来改善现有住房条件的人群占整个购房人群比例的60%。如果首付比例提高，对这部分人群则会产生一定的抑制作用，而对于那些想改善但是首付能力很有限的人群来说，则可能根本打消改善型置业的念头。
陈民表示，由于过去几年，北京的房价上涨过快，出售二手房的很多业主在缴纳个税时，通常为了省钱，都会选择按总额1%纳税，而不选择按照差额的20%纳税。在缴纳营业税的时候，则通常选择按照差额缴纳。
此次“意见”明确了，个税和营业税的缴纳方式必须统一。即如果营业税是按照差额缴纳的，则个税也应按照差额缴纳；反之如果营业税是按照全额缴纳的，则个税才可以按照总额1%缴纳。
胡景晖表示，按照“意见”规定内容，会让那些原先想通过营业税按差额缴纳，个税按总额缴纳的人无法避税。换言之，现在想要购买未满五年的普通住房和已满五年的非普通住房的人群，营业税就要负担更多。
由于二手房交易的避税空间相比以前缩小了，二手房的购房成本也相对增加了。
陈民表示，北京新出台的“意见”示范意义较大。如果能因此引起全国其他城市效仿，则新一轮全面调控楼市的行动，将会在全国“两会”以后形成高潮。（文章来源：21世纪经济报道）