《中国经济周刊》记者 王红茹／北京报道
淡季开局的2010年房地产市场，迎来了国家宏观调控的最强音。
继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，1月10日，一份被称作“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，下称《通知》)的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。
这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。
而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。
在此背景下，房地产调控政策的未来细节，为学界和市场留下了巨大的猜想空间。
猜想一：
进一步提高二套房首付比例
记者注意到，《通知》中，之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。
“严格二套住房购房贷款管理，明确首付比例，此举在于合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。” 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授向《中国经济周刊》评述。
第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年全国楼价持续飙升时就已出台。2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍做出了明确规定。
但是2008年底爆发的金融危机，让中国整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也随之发生了变化，地方政府和银行普遍减弱了政策执行力度，此前规定的“首付比例不得低于40%”的政策规定在执行过程中的灵活性增大了许多，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%的现象比比皆是，贷款利率也有所降低。
此次调控再提“老政策”，在银行业人士看来，依然会让银行和投资、投机购房者有机可乘。
“此次《通知》仅仅规定二套房贷首付四成以上，利率则按央行的基准利率执行，没有提及新的利率执行标准，这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。银行可以根据不同客户需求，二套房贷有可能执行7折利率的底线，也可以高过基准利率的1.1倍，为银行以利率优惠来拉拢客户提供了空间，对投机购房提供便利。”华夏银行(11.53,0.02,0.17%)一位工作人员向《中国经济周刊》表示。
除了银行界的质疑声，一些业内人士也提出此次出台的信贷调控手段并不严厉，“再提高二套房及以上购房者的首付款比率”的呼声再起。
“按揭贷款是投机者的金融杠杆，要遏制投机首先要去掉这一杠杆。避免房地产投机者的最好方式是对已认定的二套房，在首付40%的基础上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房贷，只允许全资买入，这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。”国家一级建造师、北京科技大学沈家文博士向《中国经济周刊》分析。
记者注意到，在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。
“除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。”上述华夏银行工作人员告诉《中国经济周刊》。
来自官方的信息似也可对此印证。在1月13日国新办举办的“促进房地产市场平稳健康发展”新闻发布会上，银监会副主席王兆星强调：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为，要实行有效的风险控制。”
猜想二：
物业税开征 技术上可行
记者注意到，《通知》在收紧二套房贷的同时还明确，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。
据悉，关于房地产的税收，已经出台的营业税和契税分为普通住宅和非普通住宅两种，也是有差别化的。除此之外，之前出台的对二手房的税收优惠政策，已在不久前予以取消。
2009年12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。业内人士据此分析认为，政策新变化也是剑指高房价。
营业税征免时限的调整，对二手房交易产生了一定的影响。北京房地产交易管理网数据统计，2010年元旦后7天，北京二手房成交量仅1912套，环比2009年12月的9153套下跌超过80%，且较市场非常冷淡的2009年同期也下降了13%左右。业内预计2010年一季度北京二手房市场成交量整体降幅在50%左右。
尽管二手房降幅增大，但在业内专家看来，营业税征免时限的调整对抑制房价作用有限。国家税务总局一位专家接受《中国经济周刊》采访时表示，“个人卖二手房肯定不是一个普遍的现象，首先得有钱能买得起房，有房住之后，才会再把另一套房出售。但是大多数家庭都没有这个条件。”
上述税务专家告诉记者，目前已经有多个环节在对房地产征税：在交易环节，有营业税、契税、印花税；在持有环节，有房产税、成本土地使用税；在转让环节，有营业税、印花税、契税；此外还有企业所得税、个人所得税以及名目繁多的收费。
记者注意到，在刚刚发布的《通知》中，关于是否开征物业税、何时开征物业税只字未提。而之前，“物业税”这一字眼屡屡出现在国家的相关政策文件中。
2003年，中共中央《关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出：在条件具备的时候对不动产开征统一规范的物业税，相应地取消有关税收的改革方案。
从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点(也称“空转”)。
2009年5月，国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出，要“深化房地产税制改革，研究开征物业税”。
截至目前，物业税在试点城市空转已经有6年多，但是依然处于“要不要”、“该不该”、“何时开征物业税”的讨论中。
在2009年年底举行的一次财税论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，目前物业税开征“从技术上看是可行的”。此番言论被解读为物业税开征在即。
“物业税增加了房产持有环节的持有成本，会在很大程度上影响人们对房产的购房需求，但是开征需要的条件也比较多。”中国社科院价格与税收研究室副主任张斌告诉《中国经济周刊》，要开征物业税，税务局首先要掌握所有人名下的房产信息，如果按市场价评估，还要掌握这些按市场价评估的信息；其次，物业税还牵扯到怎么设置免征额或者税基，到底哪些人应该交物业税，哪些人可以免交。
张斌进一步表示，物业税开征前期需要做的工作量非常大，这也是为什么许多地方空转试点这么多年，也是一直在摸索建立数据库系统，迟迟不予开征的原因。 “事实上，物业税从‘空转’到‘实转’，并不像人们想象得那么容易，还有相当长且艰难的博弈过程。”
开征物业税抑制房价快速上涨，在财政部财科所所长贾康看来是釜底抽薪的办法，他告诉《中国经济周刊》：“主要是保有环节的税收，比如物业税的开征。现在物业税其实是缺失的，但这是下一步的改革方向。具体什么时候开征，目前并没有开始时间表。”
据《中国经济周刊》从相关人士处获悉，目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后选择城市进行实征试点。
猜想三：
中央和地方财权重新划分
由于物业税是地方税种，如果物业税开征，毫无疑问将成为地方政府财政收入的一大来源，而目前已收入地方财政囊中的土地出让金，其归属是否要发生变化，值得关注。
1994年进行的分税制改革，使得地方政府的财权减少，地方财政收入占比下降了30%；相反地，事权反而在增加。地方政府不仅要发展经济，还要提供足够的公共服务、公共产品，地方政府面临着资金短缺的困扰。于是，我国从1994年进行分税制改革后，土地出让金全部划归了地方政府，成为名副其实的“土地财政”。
“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，土地收入是地方财政的主要“口粮”之一。在国内不少一、二线城市中，第二财政早已超过第一财政，成为经营城市发展的重要法宝。
相关资料显示，2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160%，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重达到30%～45%。目前，地方政府基本上就是通过土地出让金、房地产相关税费收入来填补财政资金缺口。业内人士据此认为，由于受制于“土地财政”，地方政府与开发商之间存在着一定程度的“利益共谋”，是导致房价高企不下的要因。
“经济危机下，土地出让金的拍卖不断创新高，说明地方政府用土地出让金来弥补财政赤字，以维持原有的支出规模和上项目的财政收入来源。在这种情况下，地价的上升，势必让房价上升成为预期。” 中国社科院价格与税收研究室副主任张斌向《中国经济周刊》分析说。
现在如果把土地出让金收归中央，在张斌看来是一个一劳永逸的办法，“因为即便地方政府收了钱，也不归地方政府所有，这样地方政府就没有积极性了。”
但是把土地出让金收归中央，不仅仅涉及土地管理制度的变化，同时还牵扯到中央和地方的财权划分。
“土地出让金由地方所有改变为中央、甚至省一级政府所有，这是一项非常大的改革。如果划归中央管，全国这么多地，中央管得过来吗？除非又垂直出一个土地管理体系，但这项改革不比财政体制改革的动作小，牵涉到财权的重新划分，所以说是一个更长远的规划，目前还不可能涉及。”张斌说。
尽管土地出让金的归属问题看上去遥遥无期，但是土地出让金的缴纳方式和分配比例已经提上议事日程。日前，有媒体报道，中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，比较可能的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样做的目的是逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。
猜想四：
打击囤地出新规
“地王”的称呼由来已久。2007年，“地王”开始在全国四起，到了2008年金融危机时，却是流拍满地，到了2009年，各地“地王”又重振雄风。2010年，政府的调控之手终于指向了“囤地”的“地王”。
其实，自2004年以来，国土资源部就安排对全国的房地产闲置土地进行了三次清理。国土资源部副部长贠小苏在1月13日国新办举行的“促进房地产市场平稳健康发展”新闻发布会上透露，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，“我们正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。”
从2009年8月份开始至今的近半年时间，政府加大了从严治理开发商囤地现象的打击力度，充分表达了政府从严治理开发商囤地现象的决心。
2009年11月10日，国土资源部印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》两项通知，对商品住宅项目用地出让面积的上限作出了明确规定。
一个月后的12月17日，财政部、国土资源部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
针对上述政策措施，一位银行业资深人士向《中国经济周刊》表示，房地产首次缴款不得低于50%，并没有说明是否可以用贷款缴纳，所以，这个政策对地方政府和开发商“合谋”起不了多大作用，“地方政府可以先借给开发商一部分钱，这50%的资金就给补上去了。”
为了更进一步打击开发商囤地等违规现象，1月10日出台的《通知》，在针对“地王”背后的土地制度方面，提出了“探索土地出让综合评标办法，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积”；在针对捂盘惜售、囤积房源等扰乱楼市秩序的行为上，提出“不得分层、分单元办理预售许可，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”
国务院发展研究中心研究员廖英敏对此评论说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”
对此项政策实际作用的发挥，也有业内人士提出改进的方法。中国房地产业协会副会长朱中一认为：“需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在3年左右能开发完；二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动，防止过高地价提升房价。”
猜想五：
房地产数据纳入官员考核
中央出台的调控政策效果好不好，与地方政府对政策的执行力度关系密切。
在国办新下发的《通知》中，明确提出进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
这是国家文件中第一次在房地产的管理上提出采取 “问责制”方法，也是自2009年6月30日中共中央办公厅、国务院办公厅出台针对群体性、突发性事件的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》(下称《暂行规定》)以来，“问责制”再度出现在政府文件中。
“在房地产的管理上提出‘问责制’，是指在考核地方政府官员绩效时，除了以GDP为主的绩效考核外，同时也将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等代表民生状况的综合指标纳入其中。这样可以督促地方政府增加保障性住房供给，降低地方政府吹大房地产泡沫的动因。”国家发改委宏观经济研究院专家王晓红向《中国经济周刊》分析。
王晓红表示，她预计下一步国家很可能会将拍卖土地价格、廉租房占商品房的比例、商品房价格增幅、商品房空置率等具体指标细化，来纳入对地方政府官员的考核。“如果在政策措施有针对性，职责划分清晰的前提下，楼市调控还不能达到如期目标，不能令群众满意，到时‘问责制’或许就会紧随其后出台亮相了。”
中央政府连出重拳调房价
2009年12月9日
国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2009年12月14日
中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。
2009年12月14日
国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。
2009年12月17日
国家五部委通知：开发商拿地首付至少50%。
2010年1月10日
国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。