面粉贵过面包再循环：楼面价创3.2万元天高
刘展超 唐文祺
楼面地价32484元/平方米！今年上海住宅市场中的地块大热门——新江湾城C6地块果然不同凡响，以37.2亿元总价完成出让。中国中建地产有限公司豪气干云地创下全国住宅用地单价纪录，溢价幅度达117%。
该地块的规划容积率为不大于1.0。有开发商认为，如此楼面地价成本，只有建别墅才能顺利消化。
单价地王
昨日上午网络挂牌时间终止之前，标号为“003号”的神秘竞买者最终挂出了32.1亿元的价格，与之前的25.1876亿元相比，6.9亿元的差价已显示出其志在必得的决心。挂牌时间截止之后，仁恒地产、龙湖地产、中建地产、九龙仓等9家房企进入现场，且有4家开发商明确表示参与拍卖。
当主持人依次开封解读报价时，曾经将网上挂牌价格提至32亿元的“003”号，再度报出了37.2亿元的价格。这一最终价格，比第二名足足高出了2.85亿元。当主持人报出最后一家房企报价为33.4596亿元时，坐于最前一排的中建地产督战人员，齐齐起身，快步走出了交易大厅。
资料显示，新江湾城C6地块出让面积为114517.0 平方米，土地用途为住宅用地，且规划容积率为不大于1.0。在早先的推介会上，这幅住宅地块已引起多家房企大鳄的浓厚兴趣。
自2007年新加坡仁恒地产以20000元/平方米获得新江湾城D3地块之后，这一焦点区域便再无地块出让。数据显示，在今年一轮楼市涨势之中，新江湾城的楼盘价格同样水涨船高。如最早在新江湾城进行销售的住宅楼盘，合生江湾国际公寓在2006年的销售均价尚不足万元，至今年11月，已迅速攀升至25000元/平方米。今年对外销售的加州·水郡，均价在26000元/平方米左右，并早已销售一空。
根据昨日出让地块的总价折算下来，这一地块的楼面地价高达32484元/平方米，创下当前国内住宅地块单价最高。有开发商认为，这一价格的“高度”使得产品设计颇具难度。“只有建造别墅项目才能顺利消化。”不过，从新江湾城C6地块的要求来看，必须30天内付清所有土地款，且要求一年内必须达到预售条件等诸项制定得颇为严格。
容积率玄机
事实上，信贷环境宽松、资金充裕的2009年，土地市场上诞生3万元/平方米左右的楼面地价并非罕见之事。
早在今年9月上旬，厦门恒兴置业有限公司便以10.47亿元拿下思明区云顶南路2009G23地块，楼面地价高达30940元/平方米，成就了厦门单价新地王。
隶属于北京市顺义区政府的大龙地产(16.86,0.37,2.24%)也在11月20日造就了北京新地王——总价高达50.5亿元的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，其楼面地价高达29859元/平方米，也逼近了3万元的关口。
此外，绿城集团9月份拿下的苏州金鸡湖大道地块楼面地价28057元/平方米；同样是绿城集团竞得的上海徐汇区龙华路1960号地块楼面价格也达到了27231元/平方米。
动辄超过3万元/平方米的楼面地价，让今年的土地市场一次又一次演绎“面粉贵过面包”的“悲喜剧”，剧中的两方自然是财政紧张的地方政府和那些还在等待着购买的居民。但创造这些单价地王的企业真的是不计成本？
一位房地产企业的高管日前对CBN表示，不能说买下高价地块的开发企业没有成本概念，而是不同企业有不同的风险承受能力，在当前的市场环境下，国企背景的开发商要比民企承受风险的能力大得多。
此外，纵观这些单价地王，其大多容积率偏低，以后建设成高档住宅，甚至别墅类项目的几率很大。
虽然中国政府已经禁止供应别墅用地多年，但近年来国内重点城市的别墅供应并未断档，一些开发企业通过在容积率上做“文章”以绕开政策，如一块地上有低容积率的别墅，但同时有高密度的公寓等产品，互相搭配以便提高总体容积率，这样的项目就不能称为“纯别墅项目”。
大龙地产所拿地块容积率仅为0.62，为北京近年来少有的超低容积率地块，当前北京住宅项目容积率多为2～3。根据当前的房地产开发规律，此地块完全有可能建设成联排或叠拼等类别墅住宅项目。
而厦门恒兴手中的思明区云顶南路2009G23地块的容积率为0.78，业界称之为“低密度高品质住宅用地，或用于别墅建设”。
另据媒体披露，楼面地价高达28057元/平方米的苏州金鸡湖大道地块，其容积率也仅仅为0.4～0.6，该地块周边项目目前也多为中高档住宅。
上海新江湾城C6地块规划容积率也是不大于1.0，而近年来上海已经极少出让容积率在1.0以下的土地。
正是因为这些地块容积率之低十分罕见，在出让时政府设定的出让底价就非常之高。如大龙地产按出让底价计算的楼面地价超8300元/平方米，已创下北京的一个新纪录。而上海新江湾城C6地块按出让底价计算的楼面地价也已逼近1.5万元/平方米。
在流动性充裕的大背景下，政府适时推出的“稀缺地块”，碰上不差钱的开发商，一个个单价地王的面世也就不足为奇了。