首套房利率七折叫停不大可能
本报记者 林喆 于萍
“房价还没有降的意思，但优惠政策快要到期，所以就决定买房了。”“十一”后，汤先生花2万元购买了一个优先认购号，并以28000/平方米的单价在北京东北三环外某楼盘购买了一套两居室。
与汤先生一样，受政策优惠即将到期的影响，众多持币观望的购房人，尤其是具有改善型需求的购房人近期出手买房，从而推高成交量。“十一”黄金周后，重点城市商品房成交明显放量。宏源证券(22.56,0.00,0.00%)监测10大城市中，有9座城市10月份的成交量环比放大。
业内人士分析，2008年10月后陆续出台的减税、降息等刺激楼市的新政中，大多数为期一年，而今年房价、地价飙升使得这些政策是否续期面临很大不确定性。“末班车效应”一方面促使购房人入市，另一方面也加速开发商推盘。
十月销量“先抑后扬”
信贷总量收紧、七折优惠取消、税收减免到期不续等传闻令各大城市掀起一股“买房潮”。“十一”长假结束后，北京、上海、深圳等城市商品房销售骤然爆发，周平均成交量创今年以来新高。
长城证券最新监测数据显示，国庆节后，全国楼市整体成交量涨势迅猛，主要大中城市中，成交量上涨的城市占比超过一半，整体成交量让处高位。其中，成交量上涨最明显的城市是北京，10月周均成交量高出年均水平达36.9%。
以北京为例，亚豪机构统计数据显示，10月，北京期房住宅成交套数为11831套，成交面积128.4万平方米。除去经济适用房、限价房等保障性住房，期房商品住宅成交10203套，成交面积116.8万平方米；环比上涨5.9%和2.3%。10月上半月，京城成交的期房商品住宅为2933套，而下半月，期房商品住宅成交量迅速攀升至7270套，增幅达147.9%。
亚豪机构副总经理高姗分析，10月楼似乎成交量“先抑后扬”，主要是受到明年政策可能生变的影响，开发商集中推盘，市场供应量较为充足。
监测数据显示，10月北京共有58个项目入市销售，环比上涨20.8%。这58个项目中，有10个项目是首次入市的纯新盘项目，其余项目皆是老项目后期开盘。从入市时间上看，有47个项目在10月下半月入市销售。
中国证券报记者了解到，原本没有计划开盘的项目也纷纷提前到10月开盘。一位开发商坦言，房价快速上涨加上通胀预期等原因，政策层面可能发生变化，“在市场还不错的时候先走点量，保持谨慎。”
政策中性概率大
“由于房价上涨过快，正在执行的刺激住房消费的政策很能有变化。其中，新增房贷利率优惠的幅度可能缩小，部分税收减免到期后，也可能不再延续。但鼓励自住型购房消费的方向不会变。”中房协一位高层人士对中国证券报记者表示。
业内认为，为期一年的楼市刺激政策将逐步从“宽松”转为“中性”，政策分类调整也将展开，但对首次置业者的住房消费仍将保持优惠。
2008年10月22日，财政部发文，规定从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。同日，央行也出台“首套房贷款利率7折、首付20%”的政策。而在此之前，相关政策要求首次购房最低付款比例为30%，贷款利率优惠下限为15%，首次购买90平方米以下住房契税3%-5%，印花税0.05%。值得注意的是，这些政策并未明文规定截止时间。
2008年12月20日，国办131号文件再推两项重磅优惠政策，一是明确了改善型住房的相关政策。二是减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年。不足2年转让的，按差额征收，政策暂定执行至2009年12月31日。
21世纪不动产分析师孟奇指出，房地产政策主要集中在税费减免和利率优惠两方面。二套房贷已悄然收紧，即将到期“一年大限”的也只有营业税的减免政策。从目前看，“7折利率是否会被叫停”成为业内关注的焦点。
中国证券报记者联系了几家银行的信贷经理，他们均表示，目前还未收到总行任何文件要求停止房贷利率优惠政策。
中信银行(6.41,0.00,0.00%)北京一支行的信贷经理表示，“已经签约放款的单子，由于合同中有明文规定，利率七折变更的可能性较小，今后面临的主要是基准利率上调。如果2010年加息，执行新利率一般也要到2011年。但对于新增房贷，那得视央行的政策而定。”
对于优惠利率叫停的传闻，央行和银监会迄今并未做出任何表态，不过关于房地产的政策确实已经出现了收紧的迹象。今年6月银监会下发通知，强调了二套房贷必须遵从首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申二套房贷标准不得擅自放宽。此外，部分地区已经开始收缩公积金贷款额度。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，目前是新政策的空白期，轻言调控还为时尚早。最终还要看年底中央经济工作会议的结果，看国家对于宏观经济的判断和对财政政策和货币政策的调整方向。
长城证券认为，明年政府对地产的刺激政策可能有小幅调整，但核心不会变。二手房税费优惠很可能不会延续，但首次置业的优惠会延续；目前地产仍需要维稳，过度调控可能性不大。据悉，房贷7折优惠利率是否会变更，央行有望于12月份给出“说法”。
遏制房价泡沫膨胀
政策调整无疑和今年楼市的快速回暖直接相关。防止房价过快上涨诱发资产泡沫，已是政策制定者关注的重点之一。而国务院也已将“调控潜在通胀”列入议事日程。
中原地产研究员徐超认为，今年以来，楼市成交量和价格持续上涨，市场中的投资者过多，对房价拉动较快。前期政府在银行贷款以及税费方面的优惠政策是一种让利行为，但上半年房地产市场已经快速恢复，甚至超过了2007年、2008年的最高水平，部分优惠政策退出是合适的。
“房贷优惠”取消后，必将对多方面产生影响。多数业内人士在接受采访时表示，优惠政策取消后，房价过快上涨的势头将得到遏制，楼市成交量也将有所调整。
不过也有专家提醒，交易环节的税费如果恢复，将增加购房者负担。另外，“房贷优惠”取消后，即使按央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算，房贷利率也将上升1%，这相当于房价上涨6%。
业内认为，当前楼市的主要矛盾是供求关系加剧失衡，因此如何增加房地产市场的有效供给，才是解决市场根本矛盾的中心。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示，政府不应只调控楼市价格，更要加大供地力度，敦促开发商加快开发节奏，同时加大保障房的建设。
顾云昌也指出，目前房屋销售增速和土地供给速度还不匹配，市场上所表现出来的商品房供不应求、房价快速上涨，是几年前土地供应不足的滞后反应。因此政府应该加大土地的有效供应力度，在防止开发商屯地的同时，还应盘活土地存量。同时加大和落实保障性住房的供给力度，提高对“夹心阶层”的产品供应。