本报记者 林喆
“金九银十”成色消褪，但京城豪宅投资依然保持热度。9月下旬，龙湖旗下的高端别墅“颐和原著”正式开放；公司内部人士介绍，首批供应的35套别墅已认购20余套，平均总价在6000万元以上。北京另一高端公寓项目“唐宁ONE”，在9月底推出的400平米精装大宅，均价已涨至40000元/平米，开盘便告售罄。
易居房地产研究院10月13日公布的数据显示，9月份，北京新盘豪宅项目成交金额逾60亿元。而据业内权威报告估算，今年3月以来，北京总价400万元以上的新建和存量豪宅成交金额超过1100亿元。
市场权重增大
8月以来，京城楼市开始整体降温，但豪宅市场成交随着供应放量而持续井喷。“往年，别墅项目的年销售量一般在50-60套，但今年，很多项目两三个月就能达到这一水平。9月份，御墅二期开盘销售近两亿，较前期明显放大。” 御墅项目销售负责人牛霆告诉中国证券报记者。
9月份，包括太阳公元、远洋万和城、亿城西山华府在内的北京十大高端住宅项目累计销售38.3亿元；十大别墅项目累计销售13.89亿元；加上北京财富中心、钓鱼台七号院、西绒线26号等单价排前十位楼盘的销售金额，北京新盘豪宅项目成交金额逾60亿元。同期，北京新建商品住宅的成交量为232.59亿元。豪宅的市场权重超过25%。
普通住宅的缩量和高端住宅的放量，导致京城豪宅的月度成交占比节节攀升，市场份额逐渐扩大。中原地产提供的2009年北京市豪宅月成交占比数据显示，今年春节过后，以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比逐月上升，其中，3月份占比为9.4%，而到8月份成交占比已升至20.6%，9月份进一步攀升至25.7%。
亚豪机构统计数据显示，9月北京开盘项目为48个，其中，别墅、公寓、花园洋房等项目达28个，占总开盘项目的比重达到了58.3%。这表明，在地价不断上涨的背景下，京城楼市高端化趋势日益显现。未来楼市将出现高档商品房与低价位远郊商品房两极分化的现象。
监测数据显示，9月开盘的48个项目整体销售率为35.5%，环比下降14.9个百分点。9月销售率高于50%的项目有14个。销售情况较好的项目有两类，一类是套均总价超过300万的高端项目，包括中心城区的高端公寓和远郊别墅；另一类则是套总价在60-80万间的远郊项目。
投资需求主导
“购买我们别墅的人士，基本是二次或三次置业，他们往往已经拥有别墅或其他高端房产；再次购买别墅，一方面是为了体验新的产品和环境，但更重要的目的是保值投资。”苏园项目销售经理坦言。
业内专家分析，5月以来，北京豪宅市场趋热，有多方面的原因：限外令的解除，释放了一大部分境外高端人士的购房需求；而信贷政策放松和通胀预期，也推动国内的富人纷纷入市购买房产。投资主导的需求大量释放，促进了京城豪宅市场的活跃。
世邦魏理仕报告指出，目前投资高端物业的人群，普遍存在“对通胀预期的担心”。而相比经济型别墅，高档别墅因具备多重稀缺资源，产品附加价值往往较高，因而更具投资价值。市场人士指出，别墅等高端项目热销的主要原因是这些项目具备多重稀缺资源。
21世纪不动产分析师孟奇则分析，别墅开发用地早已禁批，其占有的自然资源本身稀缺；其他低密度物业形态由于土地供应的约束，价值也日益凸显。另外，定位明确、设计独特、配套完善的产品，因具备良好的人文环境，因此具有更高的附加值。而部分顶级项目所具备的人文象征、历史底蕴和身份认同，其价值并非“稀缺”所能涵盖。
专家指出，1997年亚洲金融危机中，香港半山的豪宅虽然也受到影响，但相比于其他形态的物业，豪宅更具抗跌性；而当经济复苏时，豪宅市场回升的幅度也相对较大。别墅等豪宅项目因具备较好的保值功能，现在正日益成为高端人士进行资产沉淀和储蓄转移的手段。
从购买客群看，豪宅投资的主力主要有两类：一是国内新贵阶层，包括企业家、金融高管、演艺明星、山西、内蒙古等资源型地区的企业主等。润泽庄园营销总监张昊表示，“年初到现在，购买千万级别墅的投资型买家明显增长，他们购买豪宅类似于储蓄。”另一类则是“海归”及港澳人士。他们因工作需要在北京购买豪宅多侧重居住享受。
“泛豪宅化”竞争加剧
不过，普通住宅市场调整，也开始带动豪宅市场下行。“金融危机逐渐平息后，富人的投资手段又将日益多元化。目前，豪宅投资已有所降温。”万通地产(10.05,0.00,0.00%)董事长冯仑昨日在接受中国证券报记者采访时表示。
据亚豪机构统计显示，目前，北京实际成交单价超25000元的项目共有64个，占到了在售项目总量的20%左右。在供应量增大的背景下，豪宅市场也开始出现分化，产品竞争逐渐加剧。业内资深人士透露，位于北京燕莎商圈的合生霄云路8号，近期销售不太理想，客户退房现象较为严重，其中一大原因是项目内多数房源的车库配比仅为1：1，远不能满足2000万元房产购买力人群的需求。
9月以来，豪宅项目的实际成交价格平均为开发商报价的85%。说明豪宅项目存在着比普通住宅项目更高的议价空间。
东方夏威夷销售总监李小龙认为，目前，京城千万级豪宅供应放量，这些项目要吸引高端置业人群的关注，必须通过品质升级来符合市场和客户的需求。
最新数据显示，三季度，北京住宅期房最高均价为76758元/平米，高档楼盘整体销售不错，但部分性价比低的楼盘开始滞销。9月份多个高端楼盘开始打折促销，预计四季度高端楼盘供应集中释放后销售将出现明显分化。
亚豪机构副总经理任启鑫分析，目前，土地交易价格居高不下，“天价地王”屡被刷新，开发企业为追逐较高的利润回报，必然会更多选择开发高端住宅产品，楼市商品房供给可能出现“泛豪宅化”倾向，预计2010年后，北京豪宅市场竞争将愈加激烈。