中原地产调研显示，40家地产商2003年以来获得的土地闲置现象惊人
叶国靖
一边是售楼现场人满为患，另一边是不少地块“晒太阳”，这样的反差成为上半年楼市的一大怪象。
昨天，中原地产提供给CBN记者一组最新的调研数据：根据该机构所监测的国内12个城市的土地数据，选取了万科A(11.28,0.00,0.00%)(000002.SZ)、金地集团(14.84,0.00,0.00%)(600383.SH)、北辰实业(5.56,0.00,0.00%)(601588.SH)、龙湖地产、富力地产(02777.HK)、远洋地产(03377.HK)、仁恒置地等40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本之后发现，半数土地闲置。
半数土地“晒太阳”
中原地产通过梳理40家知名地产商自2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态之后发现：这些地块中，除去在售和售完状态的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划在建状态，尚未形成实际的房源销售。这一用地现状造成了住宅市场短期供应紧缺，形成土地供应紧张的假象。
到底哪些土地在“晒太阳”呢？该报告的作者、中原集团研究经理宋莉表示，知名发展商历年在公开市场获取的土地数量以2007年最多，占到整个样本数量的45%。按照土地开发周期两年时间计算，2009年应该正是2007年土地全面入市的时间，但从样本数据看，仍有20%的2007年出让用地目前处于闲置状态。
她指出，地价透支房价，使得一批地王难以解套，2007年批发产生的地王困难重重。当年，在股市、楼市双重利好的刺激下，圈钱囤地模式被开发商们所追捧，导致全国各地“地王”频出，甚至出现了大量地价房价“倒挂”的现象。2007年土地成本的普遍偏高导致当年地王缺乏入市动力，因此不难理解为何2007年多数地王仍处闲置状态。
2007年18幅地王之中，除去4幅退地，余下的14幅地王中，有7幅处于闲置待开发状态，7幅地块的楼面地价占周边楼价比重接近90%。
除了上述仍旧闲置的地块，已经入市销售的项目命运又是如何呢？中原地产通过梳理样本数据中98个在售项目的地价和房价情况发现，目前在售楼盘中，接近一半项目的土地是在2007年取得的，这部分项目的地价比重最高，平均值达到38%，远高于市场平均地价比重25%。
对此，克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天指出，2007年房地产市场供需两旺，房价快速上涨，开发商出于对后市的乐观态度，对房价涨幅预期过高，因此在土地市场上表现积极，火爆竞价的场面不断出现，土地成交价格被持续抬高，全国各地地王频出，从而导致2007年拿地项目的地价/当时房价平均值高达39.7%。而当2008年房地产市场受宏观调控、金融危机等因素影响而陷入低迷，房价涨幅放缓甚至出现下跌后，出现整盘均价低于开盘均价、地价比重不降反升的现象也就不足为奇了。
陈啸天称，2007年土地市场表现火爆，土地成交价格不断上涨，甚至出现了大量地价房价“倒挂”的现象，而2008年由于宏观调控、金融危机等因素，房价涨幅放缓甚至下跌，从而导致了2007年拿地项目的地价房价比达到峰值。
新地王前途未卜
2009年初各地土地出让仍以底价为主，进入第二季度后，多城市相继出现天价地块，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的盛景再次重演。
中原地产通过对2009年13幅热门地块的楼面地价和周边房价的对比，发现热门地块的地价占周边房价的比例超过70%，远高于市场平均水平，市场风险较大。
宋莉认为，在房地产市场高速发展的时期，较为激进的企业通常对后市预期十分乐观，出现地价房价“倒挂”的现象。但由于房地产市场受政策、经济等不可控因素的影响，房价涨幅往往难以达到预期水平，甚至出现下跌，从而导致早期购入的土地由于成本过高，开发商深套其中。
昨天，新加坡仁恒置地集团一位管理人士表示，土地是房地产利益链条的源头，进行地价房价比的研究是为了体现在项目开发中土地成本所占的比重，从而考量开发商的经营利润。事实上，房价由静态构成部分和动态构成部分组成，一个项目的开发周期往往延续几年，几年间价格波动也很明显。因而，眼下，相关主管部门的工作重心之一应当是及时掌握市场一线准确的信息和数据，监管已经出让的地块按照出让时约定的时间、规划条件如期形成销售，防止延期开发，坐地涨价。市场上，目前的违约成本不高，不足以有效驱使地产商加快开发进度。
克而瑞研究中心前天发布的最新报告显示，从2009年二季度起，高价地块不断涌现，房价透支现象增多，尤其是6、7月份，部分地块竞价场面的火爆程度已经不亚于2007年，其地价与当时房价比值超过了70%，已经远远高于2005年～2009年项目地价与当时房价33.9%的平均比重。这些项目在未来上市时将面临较大的市场风险。