2009年05月29日02:22 新华报业网-扬子晚报 马祚波
国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。南京部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样“光鲜”，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。
恢复到1996年水平
记者注意到，这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。
何谓项目资本金比例
固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。该指标根据不同行业和项目的经济效益等因素确定。
南京市房管局相关人士告诉记者，对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35%”的大限却从未松动过。
楼市运行恐不乐观
分析人士指出，资本金比例的松动，实际上是对开发商最为“对症下药”的“拯救”，自有资金比例降低后，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强企业的信心。
不过，南京福舍置业顾问公司总经理史东分析说，国家之所以选择在此时出台保增长的救市政策，或许可以从另一个角度说明，目前楼市的运行状况可能并没有人们想像得那么乐观。“大家都在说‘小阳春’，从数据上看，确实卖的还不错，但这只能表明抑制的需求释放了，一些楼盘的价格也出现了回调。而更深层次的矛盾尚未解决。”他认为，诸如开发企业的资金链问题、可持续开发能力等等，可能要严重得多。
开发商不急于“入市”
在河西开发了两处高档楼盘的某外资企业负责人表示，就目前市场而言，中小企业是否会因贷款门槛降低而“入市”，恐怕还不敢盲目乐观。“从南京的销量上看，所谓热销的也就那么几家楼盘，而且江宁、江北板块的还占了大头，真正的购买力仍没有出现强势增长”，他认为，眼下最关键的还是加大房源供应，缓解市场上供求失衡的局面。
另外，多位开发商也表示，下调自有资金比例后，企业即便拿到更多贷款也不会去拿地或者开发新项目，因为市场上的购买力尚未完全释放，后市仍难称乐观。“最现实的做法就是加快消化库存、回笼资金，等‘荷包’鼓起来以后，再选择合适的项目也不迟。”江宁一家开发商如是说。
地产业调整仍将持续
南京大学经济学系副主任葛扬昨日在接受记者采访时表示，从表面上看，国务院此次出台的政策放宽了开发商的投资底线，而实际上，这也可以视为房地产行业继续调整的一个信号。
“在全国范围内，楼市在各地的表现不尽相同，一线城市可能回暖的迹象明显一些，但二线、三线城市的开发商可能还在‘挣扎’当中。下调自有资金比例的政策出台，表明政府今后对开发商的扶持力度还将加大。”葛扬认为，这对包括南京在内的地产活跃城市而言，应该是一个利好消息，开发商能以较少的资金量获取更多的贷款支持，从而刺激投资，市场上的房源还将持续增多。
他也提醒相关职能部门，尽管房价已经放开，由市场自行调节，但是对于现在一些开发商恶意炒作、囤房的行为，还是应该强力干预。“比如有的企业见到市场好转，故意不领销售许可证，囤房惜售，待价而沽，相关部门应该对这一扰乱市场秩序的行为加以约束，必要时加大处罚力度。” 马祚波
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7成被调查者认为
新政不会拉低房价
此次新政有一种解读是：伴随着楼市交易的回暖，如果房地产开发的步伐不能尽快跟上，政府担心无法体现房地产业对投资的拉动作用;另一方面，房地产供应量的减少，对于房价飙升也是一个潜在威胁。
也许政府出台资本金松绑的政策本意是平抑房价，防止房价后续增长。但在购房群体看来，似乎并不是这么一回事。
某知名网站进行的购房者调查显示，73%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将导致“房企资金压力缓解，房价上涨”，只有18%的被调查者认为新政“使房企间竞争更加激烈，促使房价下降”。在参与调查的购房者中，有高达81%的购房者认定，该政策不能救市，只是救了开发商。相应的，只有14%的被调查者认为房地产市场将回暖。据国际金融报
新政鼓励保障性住房
和普通商品房开发投资
南京大学经济学系副主任葛扬表示，国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%。“很明显，这表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资的”，葛扬说，作为抑制房价过高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然会令更多的老百姓能够买得起房，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。马祚波