房价下行趋势已经形成
____读“义智看盘”挣天下大钱
本文作者：章林晓，转自搜狐网
近段时间以来，有关房价“拐点”的争论又开始兴起，其大背景是虽然据国家统计局发布的调查显示，今年1至10月份全国70个大中城市房屋售价同比涨幅连创新高，10月份甚至高达9.5%，但是与此同时，一些城市尤其是珠三角地区部分城市楼市的成交量出现了急剧下降，房价也出现了明显松动。楼市运行的种种迹象显示，当前我国楼市投机力量已占主导力量。当一个投机力量占主导力量的楼市，在货币政策收紧已成定局之时，房价下行的趋势已经毫无悬念。
投机力量占主导力量，房价难以实现稳定均衡
一个经济理论能否用来说明某种社会现象，取决于这个理论的成立的限制条件和相关选择的机会成本和所需解释的现象所在的环境是否一致。价格是市场最基本的信号，判断楼市处于何种状态，一般来说，从房价入手最为简捷和准确。
当楼市的房价波动主要遵循的是“房价收入比”的规律时，此时楼市中的住房主要是作为消费品存在的。因为住房作为消费品时，房价最终取决于消费者的收入，每个人作出消费决策时，一般讲，一定要与自己收入水平相称，这就是为购买某一种商品“愿意支付的金钱”往往存在“上限”的根本原因，住房自然也不能例外。
当楼市的房价波动主要遵循的是“房价房租比”的规律时，此时楼市中的住房主要是作为投资品存在的。住房作为投资品时，房价取决于房租的影子价格，即房价最终取决于未来房租的贴现。
当楼市的房价波动主要遵循的是博傻理论“追涨杀跌”的规律时，此时楼市中的住房主要是作为投机品存在的。住房作为投机品时，房价则主要取决于人们的心理预期了，此时住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。
现在，中国许多城市楼市的房价表现，根本无法用“房价收入比”理论来作解释，也没法用“房价房租比”理论来加以说明，而惟有用“追涨杀跌”的博傻理论才能解释得通。这说明在中国许多城市的楼市，投机力量已占据主导力量。
投机力量占主导力量的楼市，房价只能实现瞬间的暂时均衡，而很难实现短期更不要说是长期的均衡了，这是由投机资金“来得快捷，走得迅速”的本质特点即“短期性”所决定的。
货币政策收紧成定局，房价下行已经无悬念
“高杠杆性”是投机资金的偏爱。楼市的“涨”与“跌”，与银行信贷资金尤其是个贷资金的“松”与“紧”，可以说完全是同步的。最粗略地说，从个贷资金的增长（下降）幅度与楼市成交面积的增长（下降）幅度的对比中，我们就能看出房价增长（下降）的大致幅度。
今年1~10月份，全国70个大中城市房屋售价同比涨幅分别是：5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%，而在这背后，则是今年前10月人民币新增贷款已是去年全年新增贷款的1.1倍。
据央行11月12日发布的月度金融数据显示：贷款方面，10月份金融机构人民币贷款增加1361亿元，同比多增1192亿元。居民户贷款增加682亿元，同比多增470亿元，其中，短期贷款增加27亿元，中长期贷款增加655亿元。在这居民户新增的655亿中长期贷款中，占主要比例的就是住房按揭贷款。
如据浙江省统计局数据：今年以来浙江全省个人消费贷款逐月持续快速增长。1月末增长19.8%，4月末增长27.5%，7月末增长38.7%，至10月末增长44.9%，创今年以来的最高点，增幅同比高31.2个百分点。从个人消费贷款的构成看，今年1~10月主要是住房贷款与其他贷款增加较多。今年前10个月，浙江省新增个人消费贷款999亿元，比去年同期多增743亿元，相当于去年全年增量的2.6倍,其中个人住房贷款新增660亿元，为去年同期的5倍。
在“曲高和寡”的楼市，“高杠杆性”是投机资金的偏爱。投机资金如果没有信贷资金的支持，还敢长驱直入、刀口舔血吗？最近几年月来，有些城市如深圳楼市之所以一下子被揭开了“面纱”露出了“真相”，从量价齐涨的火爆状态一下子转入量价齐跌的低迷境地，关键是个贷资金的收紧击中了楼市投机资金“高杠杆性”的软肋。
12月3日～5日，中央经济工作会议透露出重要信息，货币政策将从“适度从紧”转向“从紧”。紧接着，12月8日，央行宣布从2007年12月25起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。从中央经济工作会议信息的透露，到央行雷厉风行地拿出实际行动，说明今后货币政策的收紧并非是“只打雷，不下雨”的。
在明年货币政策收紧已成定局的形势下，投机力量占主导力量的楼市，房价下行的趋势已经变得毫无悬念。