房价近拐点，全线将下跌——义智看盘

房价近拐点全线将下跌

2007年10月22日16:06 源自：中华网

读义智看盘，挣天下大钱

一、房价临近拐点，目前距离全线下跌只差一张纸了

这种现象从06年的房价上面可以看得出来。上海地区的房价已经进入拐点，北京的房价再升也无力，尽管多少人、多少捧涨的专家摇唇鼓舌也不行了。楼市距离人们的实际消费能力太遥远了，托市、拉升都快不见效了。在动不动就是万元的房价面前，炒房者也开始缩手了，真正的买房居住的人更是不会出手。所以会出现观望景象。报纸报道了，最近的楼市是观望的人减少，出手的人也在减少。打气也没有用。大家知道，中国的经济处于转型期，利益集团是空前强大的，推动房价上涨的力量是极其巨大的，但是就是这样，房价抬升的能力也到了强弩之末了。相信大家和我是一样的感觉。前不久，央行是首次提出了房价下跌的预警，要求全国银行系统防止由于房价下跌带来银行贷款的经济损失与烂帐。也是前不久，著名经济学家郎咸平说，最近的一度时期可以有一大批房地产开发商要被淘汰。去年年底的时候，许多人让我预测房价，我说，房价还会涨，甚至会很邪乎，但是未公开。因为，我感觉我对房价的规律还未研究透。现在的情况不同。据有关资料介绍，有80%的房地产开发商由于不惜血本拿地，资金链高度紧张，比如，大名鼎鼎的顺驰地产，从高峰跌落，出售主要股权，有50%的房地产开发商资金链处于非常紧张的状态，某种意义上是硬撑着。目前全国银行正在全面对房地产贷款收紧银根，清查连环抵押的问题，并且房贷要增加首付，这些情况大家都看到了。许多开发商明升暗降，售楼小姐的态度大大的好的，这其中有多种因素。房地产开发商的房价在高位维持不住必然有崩盘的时候。大家知道，房价血崩的时候，象一个木桶，不在于最长的一块板，而在于最短的一块板，只要有最短的一块板崩塌了，房价就会一泻而下。那么，从顺驰地产的崩溃开始，小地产开发商为保住老本，回笼资金是必然的。降价是不可避免的。人们会买涨不买跌。为什么买涨，是因为相信不买会继续涨。为什么不买跌，是因为相信房价并没有降到谷底。就是这样，而这样的时刻为之不远。

二、房价什么时候跌，有经济规律制约

不想跌那没用。不依人的意志为转移。研究一下近二十年世界各国发生的房价暴涨的情况。大体上有个房价与居民家庭年收入比数据可供参考。联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入指导线，大约是家庭年收入的3-5倍，世界银行有一个数据，上限是不到6倍，目前北美西欧国家的房价是年收入的三倍多一点，这个情况许多专家都介绍了。那么，如果遇到房价暴涨，什么样的情况算是进入拐点呢？从感觉上来说，是购房者感觉无力承受，炒房投机者感觉已经失去投资价值的时候。从数据上来说，最高的房价接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到这个数字上，人们自然无法相信房价会再涨上去，那么就是跌落的拐点。我们国家的城市房价，用城市家庭人均年收入来比，大中城市几乎全都超过10倍，北京、上海等地超过15倍。这里补充说明一下，城市房价是指城市里工作人群能够居住并能够到城市里上班的领域，那种把市郊区的房、遥远距离乡镇农村的房价参与到城市房价来进行统计平衡的做法是完全不科学的。那么这样一个情况，我国大中城市的房价已经越过了拐点，濒临下降的前夜。许多人的感觉与科学分析是有差距的。要看到这一问题的内在因素。

另外，房子有没有投资价值是可以测量的。最突出的比较是用房租来比较。因为，如果你有100万元，通常希望投资10年，资产增值一倍，这不算多。所以我们说，房产的值不值可以用房租来测试。你花一百万的买的房子，出租出去，如果每个月的房租不值2万元，就不值了，这是国外的通常的做法。就是，房租的50倍应当等于房价了。中国的情况比较复杂，但我想，房租的100倍应该等同于房价，决不能再高了。现在100万元购的房子，用来出租，可能4000元都租不出去，这太成问题了。有的连3000元都租不出去。北京有许多地方，100万元的房子，2000元都出租不出去。房租是体现房价睛雨表。作为专业研究人员，我们要研究是那些人群现在买房的，比如，我们认为，早在2003年前，有足够资金的人员，已经解决了住房宽裕的问题，到了04年与05年，主力消费群体是白领，但基本上是首付加月供的群体，经济压力不是太大的。到了2006年，本地白领消费能力比较较弱的群体在买房，首付都压力很大的一族。所以出手已经特别谨慎，那么，现在买房人的主力群体是外地人，外地的有钱人，也有相当的腐败资金在洗钱，当然，还有外地炒房的，本地炒房的现在是资金连环抵押的白领居多。就是这样一批人，在投资购房。你看，山西的煤老板，温州的炒房团，为什么炒，你一深入，就会知道房地产销售情况是怎么一会事。为什么房地产商开盘都在造势，都有一个插红旗的进度表，其实大多是假的，是推波助澜用，鼓动人们上套的办法。好在政府已经察觉了，用网上公示的办法来阻止。为什么舆论会推动房价上涨，因为近几年房地产的广告是媒体的主要资金来源，看在钱的份上，没有媒体会不动心，那么少登载或不登载的不利于房地产销售的言论是正常的。易宪容先生说房价，不说到根本上，所以是房地产商的好搭档，一个唱红脸，一个唱黑脸，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看表象多，所以，最容易上当，最容易被圈走家庭财富的也是这些人。没有办法，象我的老娘，听人家说豆粉特别好，价钱特别低，就把上面仅有一点豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋给买下来，然后笑呵呵的分给儿子，只到我们一把上面揭开，才知吃了大亏，没有办法，老人没人经过市场经济的洗礼，就这样啊！

 

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